リフォーム一体型住宅ローンとは

最近では中古物件を購入しリフォームして住むという方も増えています。その場合には、中古物件を購入する費用と物件をリフォームするための費用という2つの費用がかかります。

この2つの費用をまとめて借りることができるのがリフォーム一体型住宅ローンです。また、すでに住宅をもっていて住宅ローンを払っている人でもリフォーム費用が多額になる場合は、思い切ってリフォームローン一体型住宅ローンに借り換えるという手もあります。

今回はリフォームローンを一体型住宅ローンについて詳しく説明します。

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リフォームローン一体型住宅ローンとは?特徴やメリット

今までは、中古物件を購入する費用を住宅ローンで、リフォームにかかる費用をリフォームローンで…と別々に借りることが普通でした。

しかし、最近では中古住宅の購入費用とリフォーム費用を一つの住宅ローンで借りられる「リフォーム一体型住宅ローン」というローンがあります。

通常のリフォームローンとの違いは?

リフォームローンと住宅ローンの違いをおさらいしてみましょう。リフォームローンは、住宅ローンに比べると借入可能金額が低く、返済期間が短く、金利が高いというデメリットがありました。

リフォーム一体型住宅ローンは、あくまで住宅ローンの部類なので、リフォームローンに比べると借入可能金額が多く、返済期間が長く、金利が低く済みます。

ただ、無担保型リフォームローンでは必要がなかった抵当権の設定や団体信用生命保険への加入など手続きの手間は住宅ローンと同様にかかってきます。また、審査がリフォームローンよりも厳しい可能性が高いです。

具体例としてイオン銀行のリフォームローンとリフォーム一体型住宅ローン(住宅ローンリフォーム活用プラン)の比較をみてみましょう。

借入金額は、リフォームローンの場合30万円以上500万円以下、リフォーム一体型住宅ローンの場合1億円以内と大きな差があります。

借入期間もリフォームローンは1年以上10年以内ですがリフォーム一体型住宅ローンの場合は1年以上35年以内です。

ですが、担保や団体信用生命保険加入に関してはリフォームローンは保証人や担保や団体信用生命保険への加入は不要となっていますが、リフォーム一体型住宅ローンは担保や団体信用生命保険への加入が必要となっています。

審査期間もリフォームローンは「短い」、リフォーム一体型住宅ローンは「一定の日数が必要」となっているほか、手数料もリフォームローンは不要ですがリフォーム一体型住宅ローンでは税込み108,000円が必要になります。

参考URL:https://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/refinance/reform/

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リフォーム一体型住宅ローンのメリット

では、リフォーム一体型住宅ローンのメリットを考えてみましょう。

中古物件を購入するとなった場合、いくら中古物件とはいえ多額の資金が必要になります。また、リフォームする費用も決して安いものではありません。物件にかかる費用とリフォーム費用を合わせると数百万から数千万単位で必要になることもあります。

リフォーム一体型住宅ローンの特長は、リフォームローンに比べると借入可能金額が多いこと、返済期間が長いこと、金利が低いということでしたね。

借入可能金額が低いと物件を妥協するかリフォーム内容を妥協することになり、結局満足の行く住まいが手に入らなかったり生活をしていくうえで不便な点や不満がでてきてしまう可能性もあります。

借入可能金額が多くとれるということは、自分の理想の物件の購入やリフォームをしやすくなるということ、ひいては満足のいく住まいや生活を手に入れるということにつながっていくのではないでしょうか。

さらに、リフォームローンよりも低金利で借りることができるので、住宅ローンとリフォームローンを別々に契約するよりも総支払額を抑えることができます。

また、返済期間が長くとれるという点では月々の返済額も抑えることができます。リフォームローンとの金利の差や月々の支払額の差で余裕が生まれれば、その分で借入額を少し増やしてリフォーム資金にするということだって可能です。

一方で、リフォームローン一体型住宅ローンは、リフォームローンに比べると審査が厳しい、手続きに手間がかかるといったデメリットもあります。

ですが、どのみち住宅ローンを借りるのであればそうした審査や手続きは必要なことになってきます。住宅ローンとリフォームローンを別々に契約するとなれば、それぞれ審査や手続きが必要になりますので、2度の手間がかかってしまいます。

リフォームローン一体型住宅ローンであれば、審査も手続き一度に済んでしまうので、そう考えるとデメリットというよりメリットと考えてもよいのではないでしょうか。

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リフォーム一体型住宅ローンを借りるときの注意点

何かとメリットの多いリフォーム一体型住宅ローンですが、借入の際にリフォーム工事の費用も確定しておく必要があることがほとんどです。

中古住宅の購入と同時にどこをどうリフォームするのか、いくらかかるのか見積もりをする必要があります。そのためには、不動産業者や工事業者の協力は不可欠ですので、リフォーム一体型住宅ローンを利用したいと考えている旨を伝え、購入時期などのタイミングの調整を計画的に進めていく必要があります。

リフォームローン一体型住宅ローンに借り換えることもできる?

リフォーム一体型住宅ローン含め、住宅ローンというとどうしても新しく家を購入するときにしか借りられないというイメージがありますが、すでに住宅を持っていてローンを払っているけれどリフォームしたいというときには「借り換え」を行うことができます。

新築で購入した住宅でも年数が経つごとにリフォームが必要になってくることもありますよね。その場合はリフォームローンを検討する人が多いと思います。

もし、リフォームローンを新たに借りた場合は、今までどおりに返済している住宅ローンと新たに借りたリフォームローンの返済…と2つのローンの返済をしていかなくてはなりません。

しかも、リフォームローンの金利は住宅ローンの金利よりも高く返済期間も短いため家計への負担が気になるところです。そこで、今まで借りていた住宅ローンからリフォーム一体型住宅ローンに借り換えてしまうという手があります。

リフォーム一体型住宅ローンに切り替えれば、リフォーム費用も住宅ローンと同水準の金利や返済期間で借りることができるため、月々の負担や最終的に支払う金額がリフォームローンを新たに借りるよりも抑えられる可能性があります。

もちろん、借り換えのための手数料がかかることや、すでに既存の住宅ローンの完済が間近な方など絶対にすべての人がお得になるとは言い切れませんし、仮に借り換えをしようと思っても健康状態の悪化や年収の変化などによって審査に通らなくなっている可能性もないわけではありません。

しかし、金利が低い現在、借り換えで得をする人も多いので、リフォームを考えている方はリフォーム一体型住宅ローンへの借り換えを検討してみるのもよいでしょう。

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リフォーム一体型住宅ローンの融資はどのように行われるの?

中古住宅を購入してリフォームする場合、先に住宅を購入してあとからリフォームをするというケースもあります。この場合、住宅購入にかかるお金とリフォームにかかるお金を払う時期にずれがでてきてしまうことも。

そうした場合でもリフォーム一体型住宅ローンを借りることができるのか気になるところだと思います。

調べてみたところ、みずほ銀行の住宅ローンのQ&Aにひとつの答えがありました。

中古住宅購入費用とリフォーム費用の支払い時期が異なりますが、まとめて住宅ローンで借り入れできますか?
回答:住宅ローンでまとめて借り入れいただけます。支払時期が異なる場合、支払時期にあわせて、分割して住宅ローンをご融資します。

みずほ銀行よくあるご質問より引用

あくまで金融機関によりますが支払い時期が異なる場合でも分割して融資してくれるところもあるということがわかりますね。

実際にどのような流れになるのかもう少し詳しくみていきましょう。
ここではフラット35リフォーム一体型を例に出してみます。

フラット35リフォーム一体型の場合は、

1:借入の申込や審査結果の通知
2:事前確認など
3:中古住宅の代金決済(つなぎ融資)
4:リフォーム工事の事前確認
5:リフォーム工事
6:リフォーム工事後の適合検査(借入条件に合っているかどうか)
7:リフォーム工事の代金決済(フラット35リフォーム一体型の融資&つなぎ融資の返済)
8:入居

という流れになります。

参考:https://www.flat35.com/loan/reform/flow1.html

適合検査などはフラット35独特ともいえ、細かなステップは各金融機関ごとに異なりますが、大まかにこのような流れになることをイメージしてください。代金の決済があるのは、3つめの7つめのステップですね。

3のところでは、つなぎ融資といって金融機関から融資が開始する前に一時的にお金を借りることになります。

つなぎ融資を利用した場合は、つなぎ融資のぶんを住宅ローンの借入金で返済し、借入金は住宅ローンに一本化されます。この例でいうと、7のところでフラット35リフォーム一体型の融資を受けると同時に3の時点で借りたつなぎ融資のぶんを返済するということになります。

もし、中古住宅代金の決済を自己資金でまかなえるようであればつなぎ融資を受ける必要はありません。

一方、新たに物件を購入するのではなく借り換えを検討している場合は、借り換え先の金融機関にリフォーム工事内容や見積金額を伝えます。

その後、現在払っている住宅ローンの残高と新たに借りるリフォーム代金を含めた金額で借入の申請を行い審査を受け、承認されれば融資が受けられるという比較的シンプルな流れになります。

リフォーム一体型住宅ローンにはどんな商品があるの?

リフォーム一体型住宅ローンは銀行などで住宅ローンとして取り扱われていることが多いようです。

そのわかりやすい例として、りそな銀行のリフォーム一体型住宅ローンについてみてみましょう。りそな銀行は、最初に例に出したイオン銀行と同様に住宅ローンとリフォームローン、別々に取り扱いがあり、住宅ローンのリフォーム資金セット型というタイプでリフォーム一体型住宅ローンが提供されています。

せっかくなので、金利についてりそな銀行のリフォームローンとリフォーム一体型住宅ローンを比べてみましょう。

2018年4月現在で、リフォームローンは4.475%、住宅ローンの金利は変動金利で店頭表示金利2.475%と2%もの差があります。また、条件によっては金利が優遇され、住宅ローン新規借入の場合で0.47%、借り換えの場合で0.44%まで引き下げられることもあります。

住宅ローンのほうが断然金利が低いことがわかります。たかが1%や2%、ましてや小数点以下のほんの0.何%くらい…と思うかもしれませんが、大きな金額を借りるほど総支払額に違いが出てきますよ。

また、リフォーム一体型などと銘打っているわけではなく、通常の住宅ローンでリフォーム資金まで借入が可能な場合もあります。こちらは先に例に出したイオン銀行やりそな銀行のよりも気づきにくいかもしれません。

例としては、新生銀行の住宅ローンがあります。新生銀行はリフォームローンの取扱はなく、住宅ローンのみ提供しています。さっと見たただけでは物件の購入だけにしか使えないだろうと思ってしまいがちですが、商品説明を読み進めていくとリフォーム資金まで借り入れができることがわかります。

イオン銀行やりそな銀行のように、住宅ローンでも「リフォーム活用プラン」「リフォーム資金セット型」などリフォームローン一体型らしき名称がついているとわかりやすいですが、そういった名称がなくても実際には通常の住宅ローンでリフォーム資金を貸してくれるところがあるのです。

もし、すでに口座を持っていたり金利優遇条件に当てはまりそう、ぜひ利用したいなど、すでに目ぼしい金融機関があれば、通常の住宅ローンしか取り扱っていなくても、内容についてよく調べたり窓口に問い合わせてみたりしてリフォーム資金を一緒に借りれるかどうか確認するとよいと思います。

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フラット35のリフォーム一体型住宅ローンって?

リフォーム一体型住宅ローンについて調べていると、「フラット35」というワードを度々見かけて気になっているという方もいるのではないでしょうか。いろいろな銀行や金融機関で目にする「フラット35」とはいったいどのような商品なのでしょうか。

フラット35は住宅金融支援機構と銀行など民間の金融機関が提携して提供している商品です。ですから、ひとつの銀行でも銀行独自が提供している住宅ローンとフラット35を並行して取り扱っているということもあるわけです。

さきほど紹介したりそな銀行も、独自のリフォームローンや住宅ローンを提供していながらもフラット35を取り扱っていますよ。

では、民間の金融機関が提供している独自の住宅ローンとフラット35の違いはどこにあるのでしょうか。

通常、民間の金融機関の住宅ローンは、提供する金融機関によって金利や金利優遇条件、も利用条件、商品内容もそれぞれ違ってきます。しかし、フラット35は、住宅金融支援機構が基準を定めているため、利用条件や商品の内容はどの金融機関で契約しても原則として同じになります。

とくに、利用条件においてフラット35が特徴的なのは、床面積、耐久性、断熱性などの点で住宅金融支援機構が決めた基準を満たし、適合証明書を取得できなければ利用できないということです。

これは民間の金融機関の住宅ローンを借りる際にはほとんど見受けられない条件です。また、金利は全期間固定金利が適用されます。

フラット35リフォーム一体型/フラット35リノベって?

ここからはリフォームに使えるフラット35の特長にもう少し踏み込んでいきます。フラット35のリフォーム一体型住宅ローンは、リフォーム工事の内容、費用や借入額との割合に制限がなく、保証料や繰り上げ返済の手数料がないといったことが特長として挙げられます。

また、フラット35Sという省エネルギー性や耐震性などについて一定の基準を満たせば借入金利を一定期間引き下げられるプランが適用されます。フラット35Sは、フラット35の金利よりも年0.25%引き下げられます。

ほかにも、中古住宅を取得してリノベーション(性能を向上させるリフォームのことで、ここでは省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかの住宅性能を向上させるリフォームのこと)を行う場合やリノベーションされた中古住宅を購入する際に一定条件を満たせば「フラット35リノベ」というプランが利用でき、フラット35の金利から年0.5%引き下げられます(2018年4月1日から2019年3月31日までの申込受付分に適用。ただし、予算金額があるため予算金額に達する見込みとなった場合は、受付を早期に終了する可能性があります)。

せっかくリフォームするなら省エネや耐震性を強化したいと考えている方は、フラット35の利用を検討してみてもよいのではないでしょうか。

リフォーム一体型住宅ローン「まとめ」

リフォーム一体型住宅ローンについておさらいしてみましょう。

・リフォーム一体型住宅ローンは住宅ローンの一種
・リフォームローンよりも金利が低く返済期間も長い
・リフォームローンよりは手続きや審査が難しい
・民間の金融機関が独自で提供しているリフォーム一体型住宅ローンのほかに、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているフラット35がある
・中古住宅を購入するときに利用可能なだけでなく、借り換えることですでに住宅ローンを契約している人でも利用できる

これから中古住宅の購入を考えている方だけでなく、すでに住宅ローンを払っていてリフォームをしたいという方も利用を検討することでお得に資金を借りることができるかもしれませんね。

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