住宅ローンの見直し方

住宅ローンというのは何十年と長く続くものです。

ローンを組む時は、その金融機関の提示する金利や返済額に納得していたはずでも、返済を続けている間に世の中の経済状況にも変化が出てきますし、取り巻く環境や考え方なども変わってくるものです。

ですから、借りたら借りっぱなしと言うのではなく、情勢や環境を見ながら、その都度「住宅ローン」も見直していくことが大切です。

ただし、「見直し」と簡単に言っても、いつどのように住宅クローンを見直せばいいのかよくわからないという方が多いのではないでしょうか。

そこで今回は、住宅クローンを見直すべきタイミングや、見直す方法についてご紹介していきたいと思います。


<もくじ>

スポンサードリンク


 

住宅ローンを見直すべきタイミング

住宅ローンの見直しを考えるきっかけは人それぞれですね。

「思っていた以上に教育費がかさみ、支払いが困難」
「思うように給料が上がらないから、返済額を抑えたい」
「月々余裕があるから、返済額を増やしたい」
「低金利の今、変動から固定にしてしまいたい」

など、様々なきっかけによって、住宅ローンの状態や今後の返済について考え始めると思うのですが、場合によっては住宅ローンを見直そうと気づいたときにはもう手遅れだったということもあります。

住宅ローンを見直すには、タイミングも大切になってくるのです。

そこで、どんな時に住宅ローンを見直したらいいのか、お勧めのタイミングをいくつか挙げていきたいと思います。

優遇期間が終了する前に住宅ローンを見直す

住宅ローンを組んだ当初から決められた期間内、優遇金利が適用されることがありますね。

店頭で表示されている金利は2%だったとしても、優遇金利が1%だと、優遇の1%分差し引かれ、適用されるのは1%になります。

店頭金利がそのまま適用されるよりお得になるため、多くの銀行では、このような優遇を利用して顧客獲得を行っています。

しかし、優遇期間は3~5年程度で終了するのが一般的です。

優遇期間が終了してしまうと、元の2%に戻ってしまうのです。もしかすると優遇期間が終了する際には金利が上がっていて、いきなり3%程度の金利が適用となってしまうことも考えられます。

優遇期間が終了してから返済額が急激に上がり慌てて変更手続きや借り換えなどを行っても、すぐにはその返済額を抑えることができません。

ですから、優遇期間が終了する前に、市場の金利をチェックし、返済が可能なのかどうか住宅ローンを見直ししておくことが大切です。同時にもっとお得になるローンや変更方法はないのか検討しておくといいでしょう。

スポンサードリンク


 

金利0.3%の下降時に住宅ローンを見直す

住宅ローンを借り換えする際は様々な諸費用がかかってしまうため、諸費用分を加算すると借り換えしても損となってしまう場合も多いです。しかし、今適用されている金利よりも0.3%下がるのであれば、諸費用分をプラスしてもお得になる可能性が高いと言われています。

ですから、今の適用金利と、同じタイプ(固定なら固定、変動なら変動の金利)の市場金利を見比べたときに、0.3%下降しているようであれば、見直しを考えてみてもいいでしょう。

ただし残債や残っている借入期間、今後の金利の動向、次の銀行でかかる諸費用の金額などによっても大きく変わってきます。0.3%下降しているから自動的に借り換えするという単純な話ではないので、住宅ローンの借り換えについてはじっくりと検討する必要があります。

金利が上昇傾向の時に住宅ローンを見直す

市場の金利が少しずつでも上昇傾向にある時、一度住宅ローンを見直してみるといいでしょう。もし今変動金利なのであれば、これ以上金利が上昇する前に固定金利に切り替えておいた方が安全かもしれません。

また、今固定金利に設定しているなら、固定期間が終了した時、次また固定にするべきか変動にするべきかを考えておくといいでしょう。

転職前に住宅ローンを見直す

住宅ローンの内容を変更したり、金利タイプを変えるなどの変更手続きの場合は転職前でも転職後でも大丈夫ですが、もし借り換えを考えているなら、転職前の方が有利になります。

というのも、借り換えする際、次の金融機関の審査を受けることになりますね。たいていの住宅ローンでは、勤続年数は1年以上であることが条件となっています。しかし、転職直後だと勤続年数1年未満となってしまいます。

これでは、借り換えたくても審査に通過できない可能性が高まってしまいます。

ですから転職するときに、今後借り換えする予定はないのか、金利は大丈夫か、1度ローンを見直しておくことをお勧めします。

収入がダウンする前に住宅ローンを見直す

収入が下がる危険性のある時やボーナスがカットされることがあらかじめわかっているときは、今後の返済が困難にならないかどうか、ローンも見直しておく必要があります。

金融機関によっては返済額を抑える変更方法を用意している場合もありますし、金利タイプを変更することで適用金利を低くし、返済額を抑えるという方法もあります。

返済が困難になり、滞納してしまってからでは心に余裕がなくなりますし、滞納分を解消しないと変更手続きができないことも多いので、返済が困難になる可能性がある場合はその前に必ず見直すようにしましょう。

また、借り換えを考えている場合は、新しくローンを組む銀行に収入証明書を提出することになるため、収入が下がってからの証明書よりも、下がる前の証明書で審査を受けたほうが通過しやすくなります。

減給の予定がある場合は、減給前に借り換え手続きをした方が安全ですね。

スポンサードリンク


 

支出が増える前に住宅ローンを見直す

子供の進学により教育費が嵩みそうだと考えられる時など、支出が増える予定がある時、それよりも前にローンを見直しておくことも大切です。支出が増えて返済が困難になってからでは、滞納してしまう危険性があるからです。

支出が増えても今のままの返済額で大丈夫なのか、先に確認しておきましょう。

変更手続きや借り換え手続きには時間がかかるものなので、もし、返済が厳しくなりそうなら、滞納する前に銀行に相談したり、借り換えを検討しておくと、前もって準備することができるので、いざというときに慌てないですね。

健康な時に住宅ローンを見直す

健康な時は特別不安要素がないため、住宅ローンもそのままにしておく傾向にありますが、実は健康な時こそ、住宅ローンを見直すべき時でもあるのです。

たいていは病気になってから医療費がかさむなどで見直したくなるものですが、病気になってしまってからだと借り換えは難しくなってしまいます。

というのも、たいていの住宅ローンでは、団体信用生命保険の加入を義務付けているからです。

団体信用生命保険というのは、契約者に万が一のことがあったときに住宅ローンの残債を全て肩代わりしてくれる保険です。この保険に加入していると、住宅ローン契約者はもちろんのこと、銀行側も安心ですね。

しかし、団体信用生命保険に加入できるのは、当然のことながら健康な方に限ります。

つまり、病気をしてからでは団体信用生命保険に加入できないのです。この保険に加入できないと、借り換えをしたくても、その銀行の審査に通過できなくなってしまいます。

ですから、借り換えなどを考えているなら、健康なうちに行っておきましょう。

ただし、ノンバンクの住宅ローンだと団体信用生命保険の加入を任意としている場合もあるので、保険に加入できないけれど、どうしても借り換えしたいという場合はノンバンクのローンを組むという方法もあります。

スポンサードリンク


 

住宅ローン「5つの見直し方法」

住宅ローンの見直しのタイミングがわかっても、方法がわからなければ行動に起こすことができませんね。

そこで、住宅ローンの見直し方法についてご紹介していきたいと思います。

住宅ローンを見直す方法として有効なのは、以下の5つです。

①繰り上げ返済
②金利プラン変更
③返済条件変更
④借り換え
⑤金利交渉

これらの方法を取ることで、以下のような希望を叶えることが出来るでしょう。

・月々の返済額を減らしたい
・借り入れ期間を短くしたい
・金利を抑え、総支払額を減らしたい
・今後の不安を解消させたい
・得をしたい

では、方法別にひとつずつ詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの繰上げ返済

もしもいくらかまとまったお金があって、今すぐ使う予定がないのであれば、繰上げ返済で住宅ローンの状態を少し変更させてみてはどうでしょう?

一部繰上げ返済には、「返済額軽減型」と「期間短縮型」があります。

「返済額軽減型」は、期間はそのままで返済額を少なくする方法で、「期間短縮型」は返済額はそのままでローンの返済期間を短くする方法になります。

もし今後支払いが難しくなる予定や、子供の進学などで一時的に出費が増えそうな場合は、余裕のあるうちに返済額軽減型の繰り上げ返済をして、月々の返済額を少し抑えておくと安心ですね。

また、定年後や老後に不安を感じているのであれば、期間短縮型の繰上げ返済をすると、予定よりも早い段階で完済することができるでしょう。

ただし、繰上げ返済は、1万円から可能な場合もあれば、100万円まとまらないとできない場合などがあります。さらに繰り上げ返済を行う際に手数料がかかる場合もあれば、無料の場合もあります。

これは金融機関によって違ってくるので、自分の住宅ローンはどうなのか、金融機関にしっかりと確認しておきましょう。

無料で何度でも行えるなら、回数を気にせず少しずつ返済していくとどんどん返済額や期間を変更していくことができますね。しかし、繰上げ返済を行うたびに高額な手数料がかかるのであれば、ある程度まとまったお金ができた時だけと決めて、回数を減らして行ったほうがいいでしょう。

また、住宅ローンの繰上げ返済をしてしまうということは、手元にあるお金が一時的に減ってしまうということになります。今後返済が困難になるかもしれない、収入が減るかもしれないという理由から住宅ローンの見直しを行おうとしているのであれば、手元のお金を返済に充ててしまうというのは少し怖いですね。

住宅ローン見直しの方法として繰り上げ返済を利用する場合は、繰上げ返済をしてもある程度手元に残せるお金がある時や、今後の見通しがしっかり立っている時に限ります。

スポンサードリンク


 

金利プラン変更

もしも今の住宅ローンのプランが変動金利だとして、今後の情勢が不安だったり、今後出費が増えるもしくは収入が減るという予定がある場合は、金利が低いうちに固定金利に切り替えておくと安心ですね。

固定金利はその金融機関ごとに、3年、5年、10年などと選ぶことが出来ます。固定される期間が長ければ長くなるほど金利は少し高めに設定される傾向にありますが、今後情勢が変わって高金利になったとしても決められた期間内の金利は一定のままなので、安心です。

逆に、金利が高い時に固定金利にしてしまったけれど、今のような低金利が続いていると、変動か、もしくは今提供されている固定金利に切り替えたいと思うこともあるでしょう。

しかし、変動から固定に変えるのはいつでも可能ですが、固定から変動へとなると少し難しくなってしまいます。

というのも「固定期間は例えどんなに金利が上昇しても、あなたの住宅ローンの適用金利はこのままですよ」と約束してもらっているものだからです。上昇している時は金融機関側も変動に変えてほしいと思うでしょうが、「上昇しているので、固定を終了してもらえませんか」などと言ってくることはありませんね。

それと同じで、金利が下降してから契約者側から「やっぱり変動のほうが得だから固定を終了させてもらえないか」ということもできないのです。たいていは、約束通り固定期間終了まで変更はできないでしょう。

金融機関によっては変更が可能な場合もありますが、それ相応の手数料が必要になります。もしくは別の種類の住宅ローンへの借り換えという手続きになってしまうかもしれません。

借り換えとなると、住宅ローンを組んだ時と同じように様々な手続きや諸費用が必要になってきてしまいます。

このような手数料を支払ってでも変更した方がお得になるかどうかも、しっかりと吟味することが大切ですね。

通常は固定期間が終了すると、その時の金利でさらに固定を組むこともできますし、変動金利に変えることも出来るので、今現在固定で組んでいる場合は、終了時期がいつなのかを把握し、終了後どうするのか考えておく大切な時期と思っておくといいでしょう。

ただし、今の金利が低いからと安易に変動にしても、今後の金利がずっと低いままとは限りません。もしかすると変動にしたとたんに上昇し始め、もともとの固定金利よりも高い金利になってしまうかもしれないのです。

変動から固定に変更する場合も同じことが言えます。

今の金利が低いからこのまま固定にしてしまおうと思っても、固定にした後もどんどん金利が低くなり、変動のままのほうがお得だったということも考えられるのです。

今後の金利の動向はわからないので、金利タイプの変更は、もしかしたら損をするかもしれないというリスクも踏まえたうえで行うことが大切です。

返済条件変更

今の返済額、期間、金利などに不満がある場合や、今後の支払いに不安を抱えている場合、もしくはその逆でもっと返済額を増やして早めに完済させてしまいたいという場合は、借り入れしている金融機関に相談してみるというのもいいでしょう。

例えば、住宅金融支援機構が提供しているフラット35では、一定期間だけ利息のみの支払いが可能になる場合や、一時的に返済額を軽減させるという方法を用意しています。

また、ボーナス時の返済負担を軽減をしたいという場合は、ボーナス返済をなくして毎回の返済額を一定にするという方法もあるので、相談することで、悩みを解消できるような変更ができるかもしれません。

その他の金融機関でも、以下のような変更であれば可能な場合があります。

・返済日の変更
・ボーナス払いの返済月、返済日の変更
・返済額の減額、増額
・返済期間の短縮、延長
・元利均等返済(元金均等返済)から元金均等返済(元利均等返済)への変更

しかし、どの金融機関でも全ての変更ができるとは限りません。これらの変更をするためには、借り換えの手続きをしなければならない場合もありますし、変更は可能でも変更する際の手数料などが必要になってしまうこともあります。

変更手続きを希望する場合は、ローンを組んでいる金融機関に、可能なのかどうか問い合わせてみるといいでしょう。

スポンサードリンク


 

住宅ローンの借り換え

「住宅ローンの見直し」と考えたときに、一番最初に頭に思い浮かぶのは、もしかするとこの方法かもしれませんね。

様々な金融機関では借り換えを勧めるような広告なども貼り、呼びかけを行っていますし、実際に借り換えをして得をしたという方も周りには多いかもしれませんね。

そのため、「借り換え」=「得をする」と考える方が多いようです。

借り換えをする場合は、今の金利より低金利のローンに切り替えるものなので、利息が少なくなるため得をするのは当然ですね。

また、その他にも借り換えをする際のメリットとしては以下のようなことが考えられます。

・今よりも低金利で借りることが出来る。
・返済プランを変更できる。(期間の変更、返済額の変更など)
・金利タイプを変えることができる。(変動から固定へ、もしくは固定から変動へ)
・特典を受けられる。(新しいローンに魅力的な特典がある場合)
・今までより利用しやすい金融機関を窓口にすることができる。

借りた当初から収入など状況が変化することで、それまでのローンでは返済が困難と感じた場合、借り換えをすると、また新たに自分の希望に沿った返済条件のローンを組むことが出来るでしょう。

しかし、借り換えはメリットばかりではないのです。慎重に行わないと、損をする可能性のほうが高いと言っても過言ではありません。

それは、以下のようなデメリットがあるからです。

・住宅ローンを組んだ時と同じだけの諸費用がかかる。(融資手数料や保証料、団体信用生命保険料、登記費用等。だいたい100万円前後)
・住宅ローンを組んだ時と同様の面倒な書類準備や手続きがある。
・今低金利で組み直せたとしても、後々また金利が上がり、最終的に損をする可能性もある。
・今のローンを繰上げ完済することになるため、金融機関によっては繰上げ完済手数料が発生することがある。
・借り換えたい金融機関の審査に通過できるとは限らない。

このように、「借り換え」と簡単に言っても、実際には一つの住宅ローンを完済し、新たに住宅ローンを組むのと同じことになるので、安易にできるような手続きではないのです。そして損をする可能性もあるリスクの高い手続きでもあります。

この様な「面倒な手続き」+「諸費用の支払い」+「利率が上がる可能性」を考えても、絶対に得をすると考えられる場合でなければ、借り換えは避けた方がいいでしょう。

基本的に、以下のような場合の住宅ローンの借り換えは危険だと言われています。

・残債が少ない(1000万円以下程度)
・残りの期間が短い(10年以下程度)
・今現在適用されている金利がそれほど高いわけではない。もしくは借り換えた場合の金利と今のローンの金利にそれほど大きな差がない。

住宅ローンの借り換えは、将来的にどうなるかもある程度予想したうえで、慎重に行うことが大切ですね。

インターネット上で、次のような借り換えシミュレーションなども用意されているので、このようなシミュレーションを利用して、借り換えた場合のメリットを計算してみてもいいでしょう。

一般社団法人 全国銀行協会 借り換えシミュレーション

また、借り換えを本気で考えている場合は、今の住宅ローンの状況がわかる資料を持って、借り換えたい銀行に相談に行ってみてもいいでしょう。融資窓口では、借り換えた場合の返済額や総支払額などをすぐに計算してくれます。

住宅ローンを借り換えることで得となるかどうかもその場でわかるでしょう。

スポンサードリンク


 

住宅ローンの金利交渉

住宅ローンの借り換えを本気で考えている方は、1度借り換えたい金融機関で計算をしてもらい、その資料をもって、今現在のローンの窓口へ行って金利交渉をしてみるのもひとつの手段です。

借り換えを検討していること、借り換えるとここまで金利が低くなること等を提示し、金利を引き下げてもらうことが出来ないかどうかの交渉をしてみましょう。

例えば、以下のような方の場合、借り換えをされないために、若干の金利引き下げに応じてくれる場合もあります。

・月々の返済を滞ったことがない
・給料振込口座になっている
・大手企業など、安定した会社に勤めている
・定期預金などを持っている
・信頼性が高い

この様な顧客であれば、借り換えによって取引がなくなってしまうと困るので、金融機関側も引き止めるために金利交渉に応じる可能性が高くなるのです。

金利交渉が成立して、金利が下がった分返済額を抑えることができると、面倒な手続きや諸費用支払いが伴ってくる借り換えを行うよりもずっと簡単ですし、お得ですね。

まずはダメ元で窓口で金利交渉をしてみて、無理だった場合は借り換えをするという順序で行うといいでしょう。

住宅ローンの見直し前にするべきこと

「見直さなくては」と慌てて何も準備せずに住宅ローンの窓口へ行くということは避けましょう。何もわからない状態で金利交渉や借り換えの相談に行っても担当の方に言いくるめられて終了してしまうかもしれません。

まずは自分の住宅ローンがどのような状態になっているのかをシッカリ把握することが大切です。

今の返済額、適用金利、固定なのか変動なのか、固定であれば何年固定なのか、固定期間終了はいつなのか、住宅ローンの残債、期間など、ローンの状態をシッカリと確認し、金融機関任せにするのではなく、自分で考え、自分で決めていくというスタイルを取るようにしましょう。

住宅ローンの状態によっては、特別な変更手続きをせずに現状のまま継続したほうがお得なケースもあります。

「見直し=変更手続き」と考え、何が何でも変更しなければと慌てるのではなく、「見直し=現状を把握し考えること」という気持ちで、以下の流れで進めていくことをお勧めします。

①今組んでいる住宅ローンの現状を確認(収入減、病気、子供の進学等、何かが起きてからではなく、起きる前に)
②今後の生活、健康面、収入など自分の今後の見通しを確認
③市場の金利や他行の諸費用等をチェック
④必要と感じたら、変更手続きや借り換え手続きを検討し、相談

同じ時期に同じ金額の住宅ローンを組んでも、情勢を見ながらローンの見直しをするか否かで、得をする人もいれば、損をする人も出てくるのです。

最終的な総支払額を見比べると大きな違いが生じることもあるでしょう。

損をしたり、返済が困難になってから慌てることのないように、特別なことがなくてもローンの状態を気にかけ、市場の金利にも敏感になっておくことも大切ですね。

このページの先頭へ