夫婦で住宅ローンを組むペアローンのメリット・デメリット

ペアローンというのは、その名の通りペア(2人)で住宅ローンを契約する方法になります。

3,000万円の物件を、夫が2,000万円、妻が1,000万円というように、夫婦で負担を分けてそれぞれが住宅ローンを組む方法ですね。

主に、共働き夫婦や、2世帯住宅を購入した親子が利用するケースが多いのですが、実際ペアローンを利用する上での不都合などはないのでしょうか?

今回は、ペアローンのメリットはもちろんのこと、デメリットなどについて詳しく見ていきたいと思います。

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<もくじ>

ペアローンとは

2人(ペア)でローンを組むというと、連帯債務者という言葉を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、ペアローンは1本のローンに債務者が2人いる連帯債務者という形ではありません。

購入する物件に住む2人が、それぞれの収入に見合った借入額で住宅ローンの契約をするというスタイルのローンになるのです。つまり、1つの物件に対し、2つの住宅ローンが成立するということです。

そして、お互いがそれぞれの住宅ローンの連帯保証人となります。

こうすることでローンの負担を分け合うことができますし、1人の収入では借りられなかった金額の物件も購入できるようになりますね。

例えば4,000万円の物件を購入したい場合、夫だけの収入では3,500万円までしか借りられないところ、ペアローンにして妻の収入で1,000万円借りることができれば、夫婦で4,500万円までの借り入れができるようになります。

このように、ペアローンは借入額に幅を持たせたいときに便利なローンとなるのです。

夫婦それぞれのローンの割合は自由に決めることができ、住宅の持ち分とローンの負担の割合を一緒にするのが一般的です。

最近は共働き夫婦が増えてきたため、夫婦でペアローンを組む方も増えてきましたね。また、2世帯住宅を購入し、親子でペアローンを組む方もいます。

ただし、誰でもペアローンを利用できるわけではありません。

利用するには次にあげるような条件をクリアする必要があるのです。

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ペアローンを組める人の条件

 

同居していること

ペアローンを組めるのは、同居している親族に限ります。

たいてい審査に通過できるのは、夫婦や親子で組む場合がほとんどになります。

親族であれば兄弟での申し込みも可能ではありますが、今後継続的に同居する可能性が低いため兄弟での申し込みでは審査に通過しない可能性が高いでしょう。

入籍前の男女でも婚約関係が証明されると可能な場合もありますが、原則は融資実行前に入籍が済んでいることが望ましいでしょう。

夫婦別性、事実婚などの場合は審査に通過する可能性は低くなります。ただし、絶対にできないわけではないので、それぞれの金融機関に確認してみるといいでしょう。

収入

ペアローンを組む人それぞれに安定した収入がなければなりません。

パートやアルバイト、派遣社員や契約社員など、収入があっても不安定な職種の場合は申し込み不可としている金融機関もあります。

もし申し込みができたとしても、収入が低く勤続年数が1年未満だったりすると審査に通過することが難しくなるでしょう。

それぞれの金融機関によって審査の基準も違ってくるので、どのような収入なら絶対に大丈夫とは言えないのですが、審査に通過する以前に、不安定な職業のまま高額なローンを契約して大丈夫なのかどうか、今後長く続く返済のことをシッカリ考えた上で申し込みするか否かを決めることが一番大切です。

健康

住宅ローンを組む場合は、団体信用生命保険に加入しなければなりません。ペアローンの場合は、どちらか1人が加入すればいいのではなく、ローンの契約者それぞれが加入しなければなりません。

そのため、2人とも健康で、保険に加入できる状態である必要があります。

この様な条件をクリアして、夫婦それぞれが審査を受け、どちらも審査に通過することができた場合のみ、ペアローンを契約することができます。

夫だけ通過でき、妻だけ通過できないという場合は、ペアローンを組むことはできません。

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ペアローンのメリット・デメリット

ペアローンのメリット

条件をクリアでき、ペアローンを組むことができた場合、得られるメリットとはどのようなものなのか、ひとつずつ見ていきましょう。

①借り入れ可能額の増額

先ほどもお話しましたが、1人の収入では借り入れ限度額が低くなってしまうところ、ペアローンにすることで、それぞれが収入に応じたローンを組めるため、借入限度額も高くすることができますね。

そのため、購入できる物件の幅を広げることができるのです。

例えば、夫の収入だけでは3,500万円までしか借りられないという場合、3,000万円~3,500万円の物件を購入することになりますね。もし3,500万円以上の物件を購入したい場合は、自己資金で足りない分を先に支払う必要があります。

しかし、ペアローンにして、妻の収入で2,000万円まで借りられるとしたら、どうでしょう?

夫婦それぞれが契約すると、5,500万円まで借り入れができることになりますね。つまり、5,500万円までの物件を購入できてしまうのです。

②団体信用生命保険がそれぞれに適用

団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合、住宅ローン残債が全額支払われるという保険ですね。

ペアローンを組んだ時は、それぞれの契約に団体信用生命保険が適用されます。

夫が単独でローンを組んだ場合は、夫に万が一のことがあった時のみ保険がおり、妻に何かあっても、ローンはそのまま変化がありません。

しかし、それぞれが契約を持つペアローンの場合は、妻も保険に加入することになるため、妻に万が一のことがあったときも、妻側の住宅ローンに対して保険がおりるのです。

例えば、3,500万円のローンを夫だけで組んだ時、妻に万が一のことがあってもローンはそのままです。しかし、ペアローンにして、夫が2,500万円、妻が1,000万円で組んだとしたら、妻に万が一のことがあった時、妻の分の契約1,000万円に対して保険が下り、1,000万円の残債がゼロになります。

③住宅ローン借入金等特別控除

住宅ローンを組むと、年末の借り入れ残高に応じて、所得税と住民税から控除してもらうことができる制度があります。(ローンを開始してから10年間、年末の借り入れ残高に対し1%)

控除が受けられるのは、単独ローンでもペアローンでも同じことなのですが、ペアローンを組むと、それぞれのローンに対して控除が適用されるので、夫が支払う所得税や住民税はもちろんのこと、妻が支払っている所得税・住民税からも控除してもらうことができるのです。

また、借り入れを負担する割合や収入によっては、1人でローンを組んだ場合より減税になることもあります。

例)

▼単独ローンで、年末残高が3,500万円だった場合

控除額35万円

夫の税額が25万円だとしたら、25万円の戻り(支払っている以上の控除は受けられません)

▼ペアローンで、年末残高が夫2,500万円、妻1,500万円だった場合

夫の控除額25万円、妻の控除額15万円

夫の税額が25万円、妻の税額が10万円だった場合、計35万円の戻り

どちらも借入額は3500万円で変わらないのに、ペアローンにすることで、控除額が25万円から35万円まで引き上げられるのです。

また、一般の住宅の場合、控除額は40万円が限度のため、例えば年末残高が4500万円だった場合、限度額の40万円を超えてしまうので控除が受けられなくなります。

しかし、夫婦でペアローンにして、それぞれの負担を分け合うと、それぞれの残高に対して控除されるため、例えば、夫が2,500万円、妻が2,000万円のペアローンにした場合、夫は25万円(2,500万円の1%)、妻は20万円(2,000万円の1%)という形で、それぞれ控除してもらうことができるのです。

④選べる金利プラン

ペアローンだとしても、それぞれが組んでいるローンは独立しているため、夫のローンの金利は固定だけれど、妻のローンの金利は変動という形で、金利プランはそれぞれの好みで選ぶことができます。

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ペアローンのデメリット

もちろん、メリットばかりではありません。ペアローンにすること不都合な部分も出てきてしまいます。ペアローンのデメリットについても見ていきましょう。

①借りすぎる危険性

ペアローンにすることで、1人では借り入れできなかった金額を借り入れできるようになりますね。しかし、だからと言って可能な額ギリギリまで借り入れしてしまうと結果的に返済が困難になってしまう危険性があります。

購入できる物件の幅が広がるからと言って、必要以上に高い物件を購入するのは危険です。

②団体信用生命保険がそれぞれにしか適用されないことでのデメリット

ペアローンにした場合、団体信用生命保険はそれぞれに適用されるため、妻に万が一のことがあったとき、夫だけの単独ローンでは下りなかった保険がおりますね。その点は嬉しいのですが、例えば夫に万が一のことがあった場合、ぺアローンだと夫の住宅ローンはゼロになりますが、妻の分のローンはそのまま残されてしまいます。

夫だけの名義で単独ローンを組んでいると住宅ローン全額がゼロになるはずのところ、ペアローンにしていることで、どちらか一方に万が一のことがあったときも、もう1方のローンはそのまま残ってしまうのです。

メインで働いている夫が亡くなったとしても、妻が組んでいるローンはそのまま変わらずあるため、妻は一人で返済を継続していかなければなりません。妻がパートなどの少ない収入で支払っていたとしたら不安ですね。

この様な危険性も含めてペアローンを組むべきかどうか考える必要があります。

ただし、この様な不安を解消させるための、連生団信も用意している金融機関があります。

連生団信とは、どちらか一方に万が一のことがあった場合、ペアローン両方の契約が全額保証されゼロになるという保険です。

もちろん保険料は割高になります。保険料は金利に含まれているため、連生団信を利用した場合は、通常の金利に0.1%~0.2%程度上乗せされる形となります。

どれくらい上乗せになるかは金融機関ごとに違って来るので、ローンの申し込みをする予定の金融機関に確認しておくといいでしょう。

また、住宅金融支援機構のフラット35でも、夫婦連生団信(デュエット)というものが用意されています。

フラット35の場合はペアローンはありませんが、連帯債務という形で夫婦で借りられるローンがあります。この場合、夫婦連生団信(デュエット)を利用すると、連帯債務者の夫婦2人で加入することができるので、どちらかに万が一のことがあったとき残債全額ゼロになります。

③控除額が減る危険性

ペアローンに限ったことではありませんが、支払っている税金以上の金額を控除してもらうことはできません。

例えば、借入残高の1%が20万円だったとしても、支払っている税金の合計が15万円だった場合は、15万円までしか控除されないのです。

控除額は残高に対する1%なので、ペアローンにしてそれぞれの借入残高が少なくなると、控除を受けられる額も少なくなってしまいますね。割合や収入によっては控除額が増えることもありますが、逆に損をしてしまうこともあるのです。

例)

▼単独ローンで、年末残高が2500万円だった場合

控除額25万円

夫の税額が25万円だとすると、25万円の戻り

▼ペアローンで、年末残高が夫1500万円、妻1000万円だった場合

夫の控除額15万円、妻の控除額10万円

夫の税額が25万円、妻の税額が7万円だった場合、計22万円の戻り

単独だった場合は25万円の戻りがあるところ、ペアローンにすることで22万円に減ってしまいますね。

このように、年収や借り入れの割合次第で、受けられる控除の額も変わってくるので、上手に調整しないと損をしてしまいます。

借り入れる場合は、控除額も考慮したうえで、それぞれの割合を考えたほうがいいでしょう。

さらに、もしもどちらかが働けなくなり、所得税がゼロになったとしても、控除枠を働いている人に移動させることはできないので、少ない残高に対する1人分の控除しか受けられなくなります。

今後働けなくなる可能性がないかどうかもしっかり考え、申し込むようにしましょう。

④諸費用が2倍

ペアローンの場合契約は2本になるため、以下のような諸費用が2倍かかってしまいます。

・融資事務手数料
・保証料
・金銭貸借契約書の印紙代
・抵当権設定登記の登録免許税
・抵当権設定登記の司法書士への報酬

事務手数料や保証料は、その金融機関によっては借入額に対しての〇%としていることがあるので、その場合は単独ローンでもペアローンでも借り入れ総額が変わらなければ支払う金額も同じになるのですが、1件につき一律いくらと決めている金融機関の場合は、ペアローンにすることで2倍の手数料が発生してしまいます。

金銭消費貸借契約書に添付する印紙代も2枚分必要になります。

例えば、借入額に対して、以下のような印紙代が必要になるのですが、単独ローンで3,500万円の契約をした場合は2万円の印紙代1枚で済むところ、夫2,500万円、妻1,000万円のペアローンにすると、夫の契約に2万円の印紙代、妻の契約に1万円の印紙代で、計3万円の印紙代が必要となります。

500万円超~1,000万円以下・・・1万円
1,000万円超~5,000万円以下・・・2万円
5,000万円超~1億円以下・・・6万円

※国税庁「印紙税額一覧表(平成26年4月1日以降適用分)

また、抵当権については、抵当権設定額(借入額)の0.4%の免許税が発生するため、それぞれの持ち分に対して費用を支払う必要があります。(これに関しては単独ローンでもペアローンでも、借入額の合計が同じ場合はそれにかかる費用も同じになります)

⑤贈与税

物件の持ち分をきちんと分けないと贈与税が発生してしまうことがあります。

例えば、土地も建物も夫名義なのに、ローンだけ夫が2,500万円、妻1,000万円と分けてしまった場合、妻が夫に対して1,000万円贈与したという形になってしまうのです。

この時、1,000万円に対しての贈与税が発生してしまう可能性があります。

住宅ローンを分けたなら、土地や建物の名義もそれぞれ分けたほうがいいでしょう。

また、夫婦でローンを組んだ場合、妊娠や出産などで妻が働けなくなったり、退職せざるを得ない状況となることも考えられます。この時、夫が妻の分の住宅ローンを支払えばいいと安易に考えてはいけません。

妻の持ち分の住宅ローンを夫が肩代わりしたということで、この場合もまた贈与税が発生してしまうこともあるのです。

⑥変更手続きが面倒

一度ペアローンを組むと、状況が変わり変更手続きを行いたいときにスムーズに進まなくなります。

例えば、どちらかが仕事を辞めてしまって、住宅ローンを1本化させたくなることもあるかもしれません。しかし、残高によっては難しいでしょう。

と言うのも、もともと1人の収入では難しい高額ローンをペアローンにしたことで借り入れが可能になっているケースが多いため、残高が減っていない場合は、1人の収入だけで審査に通過できないことが多いのです。

もし離婚をしてしまって、どちらか一方の名義に変えたいとしても、この場合も収入の面で難しいケースが多いですし、もし仮に変更ができたとしても、物件の名義を変更するときに贈与税が発生してしまいます。登記も変更する場合は登記費用もかかってくるでしょう。

さらに、借り換えを検討している場合も、初めて住宅ローンを申し込んだ時と状況が変わっていなければいいのですが、もし妻が妊娠や出産、育児などによって収入が減っていたり、休職していた場合、妻だけ審査に通過できなくなってしまいます。

ペアローンで組んだ場合は借り換え時もペアローンとなってしまうので、このようにどちらか一方の収入が減って審査に通過できなくなってしまうと、夫は通過できたとしても、ローンを組むことはできないのです。

もちろん、住宅ローンを1本化させて借り換えることもできますが、夫の単独ローンにした場合借り入れ残高が高額になってしまいます。残高によっては、夫1人の収入では借り入れができないかもしれません。

このように、様々な変更手続きや借り換えの際、単独ローンよりも難しく面倒な手続きや審査が増えてしまうため、今後借り換えする予定がある方や、どちらかが無職になる可能性(妊娠・出産など)がある場合、ペアローンを組むかどうかは慎重に考える必要があります。

⑦ペアローンを組める金融機関が限られている

どこでもペアローンを組めるわけではありません。ペアローンを提供している金融機関を探し、申し込むことになるため、選択の幅は狭まってしまいます。

住宅金融支援機構のフラット35でもペアローンは行っていません。

ただし、住宅金融支援機構では、連帯債務という形で夫婦連名で借りられるローンがあります。

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ペアローン「まとめ」

ペアローンは、単独で借りるよりも借入額を増やすことができ、2人で負担を分け合えるので、とても便利な住宅ローンのように思えますが、注意点やデメリット部分が多く存在するローンでもあります。

借入額が多くなってしまうと、どちらかが働けなくなったとき、残った1人の負担が大きくなってしまいますし、せっかくの住宅ローン控除もどちらかが働けなくなった時点で1人しか受けられなくなってしまいます。

しかし、夫婦の場合、妊娠・出産・育児で一時的に働けなくなってしまう可能性も高いですね。

住宅ローン控除は住宅ローンを組んでから10年間受けられるので、少なくとも控除が受けられる10年間は働き続けるという自信がある場合のみ申し込んだ方が安心でしょう。

さらに、ペアローンを組む場合は、今後のことも考え、妻の負担は少なめにしておいた方が安全です。繰上げ返済も、妻の方から積極的に行うなどして、妻のほうから先に住宅ローンがなくなるよう返済していくことをお勧めします。

また、万が一どちらか1人だけで返済をすることになったとしても大丈夫なように、借入額をそれほど高くしないというのも大切ですね。

 

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