セカンドハウスローンとは

セカンドハウスローンというのは、その名の通り、もうひとつの家を購入するときに利用するローンになります。

住宅ローンは1本しか組むことが出来ませんし、購入した物件には住民票を移さなければならないため、もう一つ家を購入したくても、住宅ローンを利用することが出来ませんね。

しかし、セカンドハウスローンであれば、他に住宅ローンを組んでいても、住民票を移すことなく利用することが出来るのです。

2件目の物件を検討しているときに便利なローンですね。

ただし、セカンドハウスローンを利用できる条件やメリット・デメリットももちろんあります。

今回はセカンドハウスローンの詳しい内容や住宅ローンとの違いなどについて見ていきましょう。

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セカンドハウスとは

「もうひとつの家」と聞いて「別荘」を思い浮かべる方も多いかもしれませんが、保養だけを目的に作られた別荘とセカンドハウスでは少し意味合いが違ってきます。

セカンドハウスというのは、主に以下のようなものを指します。

・郊外に自宅があり、通勤のために都心に構えた第2の家
・週末に過ごすための郊外に建てられた第2の家
・転勤による単身赴任のための第2の家
・自宅が仕事場の場合、休日仕事から離れて過ごすために購入する第2の家
・長期休暇だけではなく日常的に利用するためのリゾート地に建てた第2の家
・進学などで子どもを住まわせる為に購入した家
・親せきを住まわせるために購入したマンション1室
・年老いた両親が住むために買ってあげる家

別荘のように目的が保養だけというのとは違い、生活に必要な、日常的に使用すると考えられる家ですね。毎日は住まなくても、少なくとも1か月に1回は居住している必要があります。

セカンドハウスローンは、保養目的の別荘を購入する際も利用できますが、上に挙げたような「セカンドハウス」を購入した時に審査が下りやすい傾向にあります。

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住宅ローンとセカンドハウスローンの違い

住宅ローンも、セカンドハウスローンも、どちらも住宅を購入するときに利用するローンという点においては同じになりますね。

しかし、住宅ローンを利用する為には、その物件に住民票を移し、日常的にそこに住み続けなければなりません。さらに、住宅ローンは2本同時に契約することもできないのです。

ですから、居住用の物件を1つ持っていて、その他にもう1つ家が欲しいという場合は、1つ目の物件のローンを完済し、2つ目の物件に住民票を移してからじゃないと、2つ目の物件に対しての住宅ローンを組むことが出来ません。

しかし、セカンドハウスローンであれば、住民票を移さなくても、その他に住宅ローンを持っていたとしても、同時に組むことができます。

セカンドハウスローンは、2つ目の家を購入したい方にとってはとても助かる内容のローンになりますね。

ただし、セカンドハウスローンというのは、金利が高く、審査も厳しくなっているため、利用できる方がとても限られてしまうという難点があります。

と言うのも、1つ目の住宅は生活必需品であり、2つ目の住宅は贅沢品として分類されてしまうからです。

生活必需品に対しては低金利で誰もが利用しやすいような仕組みの住宅ローンが適用されますが、2つ目の物件は贅沢品であり、富裕層が購入するものになってくるため、金利も高めで、審査も厳しいものとなってしまうのです。

それぞれの違いをまとめてみましょう。

<住宅ローン>
・2本同時に契約することはできない。
・その物件に住民票を移し、居住しなければならない。
・その代わり、低金利の借り入れが可能。

<セカンドハウスローン>
・住宅ローンを持っていても契約することができる。
・その物件に住民票を移す必要はない。
・その代わり、金利が高く、審査も厳しくなる。

しかしセカンドハウスローンは、住宅ローンと比べると高金利ではありますが、フリーローンやカードローン消費者金融のローンなどに比べると低金利のため、2つ目の物件がどうしても必要で、現金を用意できないという場合には、救世主となってくれることでしょう。

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セカンドハウスローンを組む条件

住宅ローンを組む時と同じように、セカンドハウスローンの場合も、利用するためには、年収や職種、年齢、借り入れ履歴など様々な観点から審査を受け、クリアしなければなりません。しかも、通常の住宅ローンよりも審査は厳しくなってきてしまいます。

まずは以下の条件をクリアしなければ、セカンドハウスローンを利用するのは難しくなってくるでしょう。

①金融機関が提示するセカンドハウスの定義に当てはまること

金融機関によっては、夏休みだけ・冬休みだけ・1年に1回だけというように保養だけを目的で使用する別荘に対してはセカンドハウスローンを提供しない場合もあります。

別荘でも、毎月利用するなど、定期的に居住する予定がある場合は可能となるケースもあるため、どのような目的でどれくらいの頻度利用するのかをシッカリと説明する必要が出てくるでしょう。

たいていは以下のような使い方の場合、セカンドハウスローンの審査に通過しやすくなります。

・日常になくてはならないものであること
・毎月1回以上、継続的に居住していること

ただし、日常的に利用していない別荘でも、セカンドハウスローンが適用される場合もあるので、セカンドハウスローンを提供している金融機関にあらかじめ確認しておくと安心ですね。

②土地だけではダメ

土地の購入だけではセカンドハウスローンを利用することはできません。土地を購入し、後々、セカンドハウスをその土地に建てる予定だとしても、難しいでしょう。

ただし、イオン銀行のセカンドハウスローンの場合は、土地を購入した後、1年以内に建物が完成する場合は認められます。

このように、金融機関によって対応が違ってくることもあるので、こちらもローンを組む予定の金融機関に確認しておくといいでしょう。

③投資目的もダメ

家賃収入を得るためにアパートを購入するなど、投資を目的とした購入の場合もセカンドハウスローンを利用することはできません。

この様な家賃収入が目的の場合は、アパートローンが適用されるからです。

駅近くの通勤しやすいマンション1室をセカンドハウスとして構えたなど、立地条件の良い物件を購入の場合は特に、第3者に貸し出し、家賃収入を得るためでは?と疑われる危険性が高くなります。

この場合は、自分が利用するマンションであることを明確に説明できるようにしなければなりません。

④安定した収入

もちろん、住宅ローンを利用する場合も安定した収入があることが大前提ではありますが、セカンドハウスローンの場合はさらに高額で安定した収入が求められます。

というのも、家を2つ持つことになるため、維持費等も倍になってくるからです。

もしも1つ目の家の住宅ローンがまだ残っている場合は、支払いは2倍になりますね。

このような多額の支払いを難なくこなせる方というのはやはり高収入の方に限られてきてしまうでしょうし、そもそも十分な収入がなければセカンドハウスを購入しようとは思わないでしょう。

そのため、大企業に勤めていたり、安定的な高収入が得られているなど、返済能力の面で不安のない方でなければ審査には通過できません。

イオン銀行では、低金利のセカンドハウスローンを提供していますが、やはり収入は500万円以上でなければ申し込むことが出来ないと定めていますし、他行でも400~500万円以上と定めていることが多いようです。

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セカンドハウスローンのメリット

①住民票を移さなくても、家を購入することが出来る

家を購入する場合は、住宅ローンを組むことになると思うのですが、その場合その家に住むことが前提でなければなりませんね。

しかし、セカンドハウスローンなら、そこに住民票を移さなくても組むことが出来ます。

通勤のため、単身赴任のため等様々な理由から、住民票を移すことが出来ないけれど家が必要だという場合に便利ですね。

②税金の軽減措置があるかもしれない

住宅を購入すると、不動産取得税や固定資産税がかかってきますね。この場合、1つ目の物件の場合は住宅ローン控除等の減税を受けることができますね。

しかし、2つ目の物件で、さらにそれが別荘になってくると、それは贅沢品の扱いとなってしまうため、住宅ローン控除は受けることが出来ません。

ただ、その物件がセカンドハウスで、いくつかの条件をクリアし、「生活に必要なもの」だと判断されると、税金の軽減措置を取ってもらえる場合もあります。

条件は以下のようになっています。この軽減措置は申請しないと受けることが出来ないため、セカンドハウスを購入する予定のある方はシッカリと確認しておくようにしましょう。

セカンドハウスの軽減措置

③借入可能額の高さ

通常の住宅ローンに比べ、借り入れ可能額が1億円~2億円程度ととても高くなっています。

また、今持っている自宅の担保能力に余力がある場合、その物件の余力部分を担保として借り入れすることもできる場合があります。

セカンドハウスローンのデメリット

①金利が高い

住宅ローンは低金利で誰もが借りやすい仕組みとなっていますね。ここ最近は特に、マイナス金利導入によって、さらなる低金利となり、1%を下回る住宅ローンも多くなってきました。

これは、住宅は私たちの生活にとって必需品となっているからです。

しかし、自宅とは違う場所にもう1つ構えるセカンドハウスは、贅沢品の一種と考えられています。

さらに、高額な借り入れとなってくるため、万が一返済できなくなってしまった時のリスク回避のために先に金利で回収しておきたいという金融機関の心理も反映され、セカンドハウスローンの金利は高めに設定されているのです。

セカンドハウスローンの金利は、金融機関によっても違ってきますが、3~5%程度と設定している場合が多いでしょう。

1%前後の住宅ローンと比べるととても高めですね。

②住宅ローン控除が受けられない

住宅ローンを組むと、最初の10年間は住宅ローン控除が受けられますね。最大で年間に40万円もの減税が受けられる、とてもお得な制度です。

しかし、セカンドハウスローンを利用した場合は、このような住宅ローン控除は受けられません。(場合によって税金の軽減措置を受けられることもあります)

③審査が厳しい

通勤のため、単身赴任のため、等、セカンドハウスを持つ理由は人それぞれですね。しかし、家を2つ持つということはそれなりに維持費がかかってきますし、住宅ローンと2本立てになると支払いも2倍になってしまいます。

そのため、返済が困難になってしまう可能性も高いと言えます。

このようなリスクも踏まえたうえで金融機関は高額融資を決定するのですから、審査も厳しくなってしまうのは仕方がないでしょう。

さらに別荘を購入の場合は、もっと審査が厳しくなってしまいます。というのも、別荘というのは高級なものが多く、貸し出すお金も高額になるケースが多いからです。

融資額が上がれば上がるほど、確実に回収できなければ困りますね。

ですから、高収入の方、大手に勤めている方、安定した職種の方等、収入の面での審査は厳しくなりますし、第2の物件がなぜ必要なのか、何に利用するのかなど、明確な目的も必要となってきます。

場合によって、身辺調査などを行われるケースもあります。

住宅ローンの場合は書類と簡単な面談で審査するところ、セカンドハウスローンの場合は長時間の面談が必要となる事もあるのです。

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セカンドハウスを購入する際、注意するべき点

①資産価値

立地条件がいい、交通の便がいい等、セカンドハウスも自宅を購入するときと同じように将来的な価値を見越して購入することも大切です。

のちに不要となったとき、売ったり貸したりしやすくなるからです。

価値の高い物件であれば高い金額で売ることが出来ますし、ローンが終われば賃貸に出して毎月高額な家賃収入を得ることが出来ますね。

価値が低いものだとなかなか売れないうえ、安い金額での取引となってしまうかもしれませんし、賃貸に出しても借り手が見つからないかもしれません。

ずっと家を持ち続ける予定だったとしても、今後どうなるかは誰にもわかりません。予定外の出来事により家を手放さざるを得なくなる可能性もゼロではないでしょう。

そのため、将来的なことを考えると、価値が高いもの、高くなりそうなものを購入しておいて損はありませんね。

②軽減措置はあるのか

住宅ローンを組んだ時のような、住宅ローン控除は受けることが出来ないのですが、セカンドハウスローンを組むと、その市区町村によっては、固定資産税や不動産取得税の軽減措置をとってもらえる場合があります。

購入する前に確認しておくといいでしょう。軽減される区の中からセカンドハウスとしての物件を探すという方法もありますね。

③ローンを組むなら目的を明確に

金融機関は、セカンドハウスローンの申し込みを受けると、1番最初に気になるのは、投資目的ではないのか、という点です。

そのため、投資目的ではないことを明確に説明する必要があります。

また、申し込みの際は様々な質問をされることが多いので、以下のような点をシッカリと説明できるように用意しておくといいでしょう。

・誰のための家なのか
・どのような目的で購入するのか
・どこに購入する予定なのか

申し込む金融機関によっても審査内容は違ってきますが、「必要なものだ」と判断されると審査に通過しやすくなる傾向にあります。

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