フラット35の借り入れ条件は?

フラット35の審査は比較的柔軟性があり、誰でも借り入れしやすいと言われています。

銀行の住宅ローン審査に通過できなかった方でも、フラット35であれば借り入れ可能ということもあるでしょう。

しかしフラット35であれば誰でも借り入れできるわけではなく、様々な条件を満たしていないと審査に通過することはできません。

今回はフラット35の利用条件について詳しく解説します。

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フラット35の借り入れ条件

フラット35申し込み要件

以下の①~③の要件を全て満たしていなければ、フラット35に申し込むことが出来ません。

①申し込みする際の年齢が満70歳未満であること。
ただし、フラット35親子リレー返済を利用する場合は、契約者の年齢が70歳を超えていても申し込み可能です。

②日本国籍の方であること。
外国人の場合は「出入国管理及び難民認定法」の規定による永住許可を受けている方か、もしくは「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法」による特別永住者であること。

③総返済負担率が基準を満たしていること。
※ここで言う総返済負担率というのは、自動車ローンや教育ローン、カードローン、キャッシング、クレジットカードのリボ払いなどの、住宅ローン以外の返済も含めて計算した数字のことを指します。

<総返済負担率の基準>
年収400万円未満の場合・・・(総返済負担率)30%以下
年収400万円以上の場合・・・(総返済負担率)35%以下

※年収は「住民税納税証明書」の支払い給与総額欄や「納税証明書(所得金額用)」の所得金額欄で確認します。また、公的年金や事業、不動産、利子、配当なども収入の対象となります。

自宅の太陽光発電設備から得られる売電収入額も収入とみなす場合もあります。詳しくはフラット35の窓口となる金融機関に確認してみましょう。

※育児休業中や産休中の場合でも、休業期間や支給期間、支給される給与額等を証明できる書類を提出することで申し込み可能となるのですが、この場合の収入の算定については状況により違ってきます。

こちらも、詳しくはフラット35の窓口となる金融機関に確認してみましょう。

資金使途

フラット35は、以下の①~④いずれかの使い道で借り入れすることが出来ます。

申込本人が住む新築住宅の建設・購入資金、もしくは中古住宅の購入資金。
親族が住む新築住宅の建設・購入資金、もしくは中古住宅の購入資金。

<親族の対象>
・申し込み本人やその配偶者の父母や祖父母
・申し込み本人やその配偶者の子や孫
・申し込み本人やその配偶者の子や孫の配偶者

※直系卑属の方がいない場合は、おじ・おば・兄姉・甥・姪・弟妹も対象となります。
※いずれも、日本国籍の方、永住許可を受けている方、特別永住者の方が対象となります。

セカンドハウス(生活の拠点となる自宅の他に、週末などに居住するための第2の家)の建設や、新築・中古住宅購入資金。

ただし金融機関によっては「セカンドハウスのためのフラット35」の申し込みを受け付けていない場合があります。

また、賃貸を目的のセカンドハウスを購入した場合はフラット35で借り入れすることはできません。機構財形住宅融資との併用も不可となります。

セカンドハウスのための住宅ローンの場合は、住宅ローン控除は受けられないので、注意しましょう。

他行もしくはフラット35からの借り換え資金。(「フラット35の借換融資」を利用する場合)

ただし、借り換え融資を利用するためには、以下の要件を満たさなければなりません。

・住宅を取得した時に組んだ住宅ローンの借入日から、借り換え融資の申し込み日まで1年以上経過していること。

・借り換え融資申し込み日の前日までの1年間に、延滞などせず正常な返済を継続していること。

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フラット35の借り入れの対象住宅

フラット35を提供する住宅金融支援機構の審査は、借入本人に対する審査よりも住宅に対する審査の方が厳しくなるため、借り入れ本人に返済能力が十分あったとしても購入物件の状態によっては審査に通過できない場合もあります。

フラット35からの借り入れを考えている場合は、物件購入の時から、住宅金融支援機構で定めている基準を満たした物件かどうかチェックしておくことが大切ですね。

借り入れの対象となるのは、以下の要件を全て満たした住宅になります。

住宅金融支援機構が定めている技術基準を満たした新築(※)もしくは中古(※)の住宅であること。

技術基準を満たしているかどうかを判断するために、借り入れ対象の物件は物件検査を受けることになります。物件検査の結果、合格すると適合証明書が発行されます。資金実行までにこの適合証明書を提出する必要があります。

※新築・・・借り入れ申し込み時点で、竣工から2年以内の人が住んだことのない住宅。
※中古・・・借り入れ申し込み時点で、築年数2年を超えた住宅、もしくは人が住んだことがある住宅。

床面積の基準を満たしていること。

<床面積の基準>
・一戸建て、連続建て(※)、重ね建て(※)住宅の場合:床面積70㎡以上
・マンションなどの共同建て住宅の場合:床面積30㎡以上
・店舗付き住宅の場合は、居住用床面積が非居住用床面積よりも広いこと。

※連続建て・・・共同建て以外の建て方で、2戸以上の住宅を横に連結する建て方のこと
※重ね建て・・・共同建て以外の建て方で、2戸以上の住宅を上に重ねる建て方のこと

建設費もしくは購入額が、消費税込みで1億円以下の住宅であること。

もし土地購入費も借り入れする場合は、その費用も含めて税込み1億円以内であること。

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フラット35の借り入れ可能額

100万円以上8000万円以下で、建設費もしくは購入額以内であること。(建設住宅の請負契約書の請負金額か、購入する住宅の売買契約書に記載されている売買金額で確認)

もし、土地の購入費も借り入れする場合は、土地購入額も含めます。ただし、店舗などの非居住用部分は借り入れの対象外となります。

さらに借り入れする方の総返済負担率によって、借入可能となる金額が変わってきます。

フラット35の借り入れ期間

①フラット35

基本は15年以上35年以内ですが、申し込み本人もしくは連帯債務者が満60歳以上の場合は、10年以上35年以内となります。(15年未満の借り入れはできません。※申込本人と連帯債務者が満60歳未満の場合は10年未満の借り入れはできません)

最長の借り入れ期間は、次の計算式で出すことが出来ます。

「80歳-申込時の年齢(1年未満切り上げ)=最長返済期間」

※親子リレーの場合は、後継者の年齢を基準に計算します。
※収入合算の場合で、合算者が収入の50%以上合算する場合、申し込み本人と収入合算者のうち年齢の高い方を基準に計算します。

最長は35年なので、この計算式で答えが35以上になった場合は、全て35年が借り入れ期間となります。

②フラット20

フラット20の場合は、借り入れ期間が15年以上20年以内になります。

③フラット50

長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得する場合、最長50年の全期間固定金利住宅ローン「フラット50」を利用することが出来ます。この場合借入期間は36年以上50年以内となります。

フラット35の返済方法

元利均等返済と元金均等返済があります。

さらに、それぞれ毎月払いとボーナス併用払いがあります。ボーナス払いを利用する場合のボーナス分の割合は、融資額の40%以内です。

・元利均等返済とは
毎月の返済額が一定で、元金と利息の割合が変動していく返済方法です。

・元金均等返済とは
元金の割合が一定で、返済額が変動していく返済方法です。

団体信用生命保険

団信に加入すると、加入者に万が一のことがあった場合、保険金でローンが完済になります。

銀行ローンの場合は団信の加入が義務付けられていますが、フラット35の場合、加入は任意となっているので、健康上の理由などで加入できなくてもローンの申し込みをすることが出来ます。

団信に加入しない場合は、基準となる金利から0.2%引き下げとなります。

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フラット35の借り入れ金利

フラット35は、全期間固定金利となっています。

住宅金融支援機構で定める金利の範囲の中から、窓口となる金融機関がそれぞれ金利を設定するため、申し込む窓口によっては適用される金利が異なってきます。(基本的には、どの金融機関も定められた金利の中の下限金利を適用しているため、それほど大きく変わることはないでしょう)

「2018年8月現在」の住宅金融支援機構で定めている金利は以下の範囲となっています。

▼フラット35(団信付き)借入期間21年以上35年以下
・融資率 9割以下・・・1.340%~2.070%
・融資率 9割超・・・・1.780%~2.510%

▼フラット20(団信付き)借入期間15年位以上20年以下
・融資率 9割以下・・・1.290%~2.020%
・融資率 9割超・・・・1.730%~2.460%

▼フラット50(団信付き)借入期間36年以上50年以下
・融資率 9割以下・・・1.700%~2.200%
・融資率 9割超・・・・2.140%~2.640%

・夫婦連生団信(デュエット)の場合・・・上記の金利+0.18%
・新3大疫病付機構団信の場合・・・上記の金利+0.24%
・団信に加入しない場合・・・上記の金利-0.2%
・フラット35Sの場合・・・当初10年間もしくは5年間、上記の金利-0.25%(10年か5年かは、住宅の技術基準レベルによって決まります)
・フラット35リノベの場合・・・当初10年間もしくは5年間、上記の金利-0.5%(10年か5年かは、適用基準によって決まります)
・フラット35 子育て支援型、地域活性型の場合・・・当初5年間、上記の金利-0.25%

※融資率とは、非居住用部分を除き、住宅建設費、住宅購入費に対してフラット35の借入額が占める割合を指します。土地購入費も借り入れする場合は、その費用も含めます。

担保

借り入れの対象となる住宅と敷地に、住宅金融支援機構が第1順位の抵当権を設定します。抵当権の設定登記費用は借り入れる方の負担となります。

フラット35の保証人・保証料

保証人は不要です。
保証料も無料です。

住宅金融支援機構が保証を行うため、保証人を立てる必要もありませんし、銀行のように保証会社に依頼する必要もないため、保証料も発生しないのです。

火災保険

ローンを完済するまで、借入の対象住宅に火災保険をつけることが義務付けられています。保険金額は借り入れ額以上としなければなりません。

フラット35の融資手数料

融資手数料は窓口となる金融機関によって違ってきます。申し込む際は、フラット35を取り扱っている金融機関同士の融資手数料を比較し、どこから借りるかを考えるといいでしょう。

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物件検査手数料

フラット35を利用する場合、取得する住宅が住宅金融支援機構の定めている技術基準を満たしているかどうか検査をする必要があります。この検査は検査機関や適合証明技術者に依頼することになるのですが、その際、検査費用がかかります。

その費用を物件検査手数料と言います。

物件検査手数料は、依頼する検査機関や技術者によって違ってきます。

フラット35の繰り上げ返済手数料

インターネットサービス(住・My Note)を利用して繰り上げ返済を行う場合は10万円~、窓口で繰り上げ返済の手続きをする場合は100万円~可能になります。その場合の繰り上げ返済手数料は無料です。

ただし、繰り上げ返済日は毎月の返済日と同じになるため、繰り上げ返済は月に1回以上行うことはできません。

収入合算について

フラット35は、収入合算をして申し込むことも可能です。合算金額も、合算者の年収全額が可能です。

しかし、誰でも収入合算が可能なわけではありません。住宅金融支援機構で定めた要件を全て満たした方の場合、収入合算者となることができます。

<収入合算できる方の要件>

・申し込み本人の親や子ども、配偶者などであること。(親族が住む家を購入するための借り入れの場合は、借り入れ対象物件に住む方も収入合算することが出来ます)

・申し込む時の年齢が、満70歳未満であること。

・連帯債務者になること。

・申し込み本人と同居すること。

※ただし、親子リレー返済を利用する場合や、セカンドハウスや親族が住む家を購入する場合は、同居しなくても収入合算が可能です。

住宅共有について

以下の要件を満たした方の場合、住宅を共有の名義にすることが出来ます。

<共有出来る方の要件>

・申し込み本人の親や子ども、配偶者、配偶者の親などであること。

・申し込み本人が共有持ち分を持つこと。

・共有者の持ち分にも、住宅金融支援機構を第1順位とする抵当権を設定すること。

・共有者は日本国籍であること。(外国人の場合は、永住許可を受けているか、特別永住者であること)

フラット35の二世帯住宅について

二世帯住宅の場合、登記の仕方によっては、親子別々の申し込みをして、契約を2口にすることが可能となる場合があります。

契約を2口にするための要件は以下の通りです。

・親世帯と子ども世帯それぞれの居住部分を界壁で区画すること。(内側から行き来できないようにすること)

・親世帯と子ども世帯それぞれの住居部分を別々に登記すること。

・それぞれの住宅を分けて、物件検査を受けること。

・木造住宅の重ね建ては対象外。

内部で行き来できるような構造の二世帯住宅や、物件検査で一戸建てと申請し一戸建ての適合証明書が発行された場合、さらに一戸の住宅として登記をした場合などは、申し込みは1口となります。

フラット35の親子リレー返済について

フラット35では、住宅金融支援機構で定める要件を満たす方を後継者として、親子リレー返済を利用することも可能です。

<親子リレー返済 後継者の要件>

・申し込み本人の子ども、孫(申し込み本人の直系卑属)、その配偶者などであること。

・安定した定期的な収入があること。

・申し込むときの年齢が、満70歳未満であること。(後継者が満70歳未満であれば、申し込み本人は70歳以上でも可能です)

・連帯債務者になること。

フラット35の親子リレー返済の詳しい内容については、「フラット35の親子リレー返済とは」をご覧ください。

 
このようにフラット35は、長期固定金利型のため返済計画を立てやすく、借り入れる方に対する審査に柔軟性がある、団信の加入が任意等、多くのメリットを持っていますが、住宅に対する審査が厳しい傾向にあります。

フラット35を利用する予定の場合は、上記のような利用条件を把握した上で、住宅を取得する前に住宅の技術基準を確認しておくといいでしょう。

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