住宅ローンの審査のポイント

住宅ローンの審査のポイント
せっかく購入したい物件を見つけても、住宅ローンの審査に通過しなければ購入することもできませんね。勿論現金一括払いが出来れば問題はないのですが、何千万円という大金をすぐに用意できる方というのはごくわずかでしょう。

住宅ローンは業者に任せておけばいいと安易に考えている方も多いかもしれませんが、そうすると業者にとって都合のいい、提携している金融機関に勝手に申し込まれてしまうかもしれません。

住宅ローンは何年も続くものなので、長い付き合いとなる銀行は、業者ではなく自分にとって都合のいい場所であってもらいたいものです。

そこで、どの様な銀行を選んだらいいのか、審査に通過するためにはどうしたら良いのか、住宅ローンの審査のポイントについて考えてみましょう。

 

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住宅ローン「1.本人に対する審査項目」

銀行では、住宅ローンの申し込みがあると、その本人に対して、主に次の様な点を確認します。


本人審査項目1.「個人信用情報(ブラックリスト)」

個人信用情報(ブラックリスト)では、過去に別の借り入れがあったかどうか、その借入に対して延滞があったかどうかという事をチェックします。もし延滞等があったなら、その後5年程度は記録が残ってしまうので、審査に通過するのが難しくなってしまいます。

また、クレジットカードでも、リボ払いなどが残っているとそれもまた借り入れとみなされてしまうので、事前に報告しておきましょう。

出来ることなら、申し込む前に、リボ払いや車のローンなど、別の借り入れは完済させておく方が安全です。審査の際も、「車のローンがなくなるならOK」という条件を出してくる場合もあります。

さらに、利用していなくても、持っているクレジットカードの中にキャッシング枠が設定されていると、それもまた「借り入れ」とみなされてしまう場合もあります。


本人審査項目2.「勤務先、勤続年数」

安定した大手に努めている場合は当然審査に通りやすくなってきます。但し、安定した会社であっても、契約社員や派遣社員などでは将来の見通しに不安が感じられるため、審査に通りずらくなります。

さらに、勤続年数が3年未満の場合は審査に通りずらくなってしまいます。就職したばかりの新入社員ではまだ収入が少ない、もしくは不安定では?と考えられ、すぐに退職してしまうかもしれないなどと疑われてしまいます。転職した直後という状態だと、今後もまた転職・退職を繰り返すのでは?と考えられてしまいます。

3年以上同じ会社で勤めていることがわかると、今後の将来も転退職する確率低いだろうと予想されるようです。

つまり、3年以上継続して正社員であること、今後も継続して安定した収入が得られると考えられること、が重要な条件となります。

自営業の方でも住宅ローンの申し込みはできますが、会社勤めをしている方より審査が厳しくなる傾向にあります。サラリーマンより収入の面で不安定さが目立つからです。

こちらも事業を始めてから3年以上という条件をクリアしなければなりません。また、過去3年間の収入を確認した際、ばらつきがあるようだと、その中でも一番低い収入を元に審査が進められることがあるので、気を付けましょう。


本人審査項目3.「年収、返済負担率」

金融機関によって、定めている最低年収は違ってきますが、一般的には200万円~300万円と言われています。会社勤めしている方ならたいていはこの額を超えられるのではないでしょうか。

但し、自営業の場合は所得金額で見るので、税金対策のため所得を減らしていると収入が足りないと見なされて、審査に通らなくなってしまうことがあります。

しかし、年収が高くても、借入額が大きいと返済の負担も大きくなってしまいます。そこで、年間の返済総額を年収で割り、返済負担率を計算します。

この負担率が25%~40%と定めている銀行が多いようです。負担率が40%を超えてしまうと、いくら自分が返済可能だと考えていても審査に通過しづらくなってしまいます。


本人審査項目4.「健康状態」

銀行の住宅ローンに申し込んだ際、団体信用生命保険に加入することになります。これは借入本人に万が一のことがあった場合、この生命保険でローンを肩代わりしてもらうためです。そのため、この団体信用生命保険に加入できない健康状態だと、審査に通らなくなってしまいます。

一部ローンの種類や銀行によって、団体信用生命保険の加入を義務付けていないものもありますが、そうなると万が一の場合、家族が借金を全額肩代わりしなければならないので、大きな負担となってしまいます。

家族のためにも、この保険に入っておくほうが安心でしょう。

健康状態に不安が感じられる場合は、ローンを申し込む前に、団体信用生命保険に加入できるかどうか確認しておくことが大切です。


本人審査項目5.「年齢」

借り入れするときの年齢は20歳~70歳まで、完済時年齢は80歳未満と設定している銀行が多いのですが、一般的には30代~40代の申し込みが一番審査に通りやすいと言われています。

若すぎると勤続年数が足りない場合があり、50代になってしまうといくら完済時の年齢が80歳未満でも、年金生活になってからの支払いの期間の方が長くなってしまいます。

僅かな年金で生活していく中で、住宅ローンを払い続けるというのは難しいだろうと考えられることが多いようです。


2.住宅ローン「物件に対する審査項目」

借入本人の属性に関するチェックは重要ですが、それと同時に、住宅ローンでは購入する物件を担保として融資を行うので、担保物件に価値がないと審査に通過しなくなってしまいます。

そこで、銀行では物件のどの様な点を主にチェックするのか、詳しく見ていきましょう。

 

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物件審査項目1.「担保評価額」

主に新築である場合はそれほど問題になってこないのですが、中古物件の場合はこの担保評価額が重要視されてしまいます。

中古物件の場合は、リフォーム等を行うことで販売価格とその物件の評価額に大きな開きが出来てしまう場合が多くあります。

リフォームにより中身はキレイになったため購入価格は1,500万円と吊り上げられるのに、物件の担保評価額としてはわずか500万円程度、と言うことも少なくないのです。

万が一借入した本人が支払えなくなった場合に、その物件は強制的に売却され、ローンの返済に充てられる事になるのですが、評価額が低いと売却後回収できる金額も少なくなってしまう危険性が高くなります。

そのため、銀行側はリスクを避けるために評価額と借入額に大きな開きがみられたときに、渋る傾向にあるのです。


物件審査項目2.「物件チェック」

接している道路が広い公道かどうか、敷地の形状が特殊ではないか、周辺の環境、等を総合的に考えて、担保として十分な価値があるのかどうかという事を判断していきます。

この様な物件と属性に関して厳しい審査の結果、最終的に融資するか否かが決定されます。また、審査に通ったとしても、融資額を引き下げたり金利を引き上げるなどの条件をつけ加えられる場合もあります。

他の借り入れを全額返済するなどの指示がある場合も考えられます。

住宅ローンを申し込む際には、審査に通りやすくするための事前準備と心構えが大切だということです。他の借金をきれいに終わらせ、属性に問題がないと考えられてから申し込むことがベストです。

準備が出来ておらず、審査に通過しづらいと考えられた場合は、自分の都合を無視して、審査に取りやすい銀行を探して行かなければなりません。しかし、準備がしっかり出来れ入れば、自分にとって都合のいい銀行を自ら選ぶことも可能ですね。

ただし、ここで示している審査内容はあくまでも一般的な例であって、その銀行やローンの種類によっては多少融通がきく場合もあります。

契約社員であっても、勤続年数も長期であり、収入も安定している場合は考慮される場合もあります。また転職していても、年収が上向きになっているようなら前向きに検討してくれる傾向にあります。

健康状態に不安があっても、団体信用生命保険の加入を義務付けていない場合もあるので、1つの銀行での審査に落ちたからと言って諦める必要はありません。

自分にぴったりの銀行を根気よく探して行きましょう。

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