つなぎ融資とは?

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つなぎ融資というのは、住宅ローンが実行されるまでのつなぎとして行われる融資制度のことを指します。

主に注文住宅を希望している場合にこのつなぎ融資が必要となってくることが多いようです。

しかし、住宅ローンを利用する予定なのに、なぜその前段階でつなぎ融資というものが必要となってくるのでしょう?

そこで今回は、注文住宅を希望し、実際に住宅ローンの融資が完了するまでの流れとともに、つなぎ融資のしくみについて詳しくお話していきます。

 

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1.なぜつなぎ融資が必要?

建物が全て出来上がってから工務店などの施工業者へ工事代金全額支払うのであれば問題はないのですが、注文住宅の場合、実は工事に取り掛かる前に「着工金(着手金)」というものを支払わなければならない仕組みとなっています。

さらに、その後1回もしくは数回、「中間金」というものも支払わなければなりません。

その工務店によっては着工金を工事代金の10~20%程度にしてくれる場合もありますが、原則としては着工金は工事代金の3分の1、中間金も工事代金の3分の1、そして完成後に残りの3分の1を支払うようになっています。

これら全てを自己資金で賄うことが出来ればいいのですが、その前に土地の購入で自己資金を使ってしまっている場合もありますし、建物が出来上がるまで住んでいる場所の家賃なども毎月かかってくることも有るので、いきなりローンなしで大金を用意するというのは難しいものですね。

また、工事に取り掛かる前の段階で住宅ローンを融資してもらうというのも不可能なのです。

というのも、住宅ローンと言うのは事前審査によってある程度融資が可能かどうかというのはわかっているものなのですが、その後の本審査に通過しなければ融資してもらうことはできないからです。

では、本審査を着工前に行ってしまえばいいと思いますよね?

しかし、本審査を行うには、条件があり、その条件をクリアしないと本審査に申し込むことさえ出来ないのです。

本審査を申し込む際の条件と言うのは「その建物の登記が完了していること」です。

新しく建てられた建物は、まずその所在地や内容を役所で登録しなければなりません。さらに、その建物の所有者は誰なのかということも同時に登録しなければならないのです。
建物の所在地を登録することを「建物表題登記」、所有者の登録を行うことを「所有権保存登記」と言います。

この2つの登記が完了して初めて住宅ローンの本審査へ進むことが出来るのです。

建物の工事に取り掛かる段階で、出来ていない建物に登記などできませんね。

ですから、着工前段階での着工金や中間金の為に、住宅ローンを融資してもらうということは不可能なのです。

そこで重要になってくるのが、「つなぎ融資」です。

このつなぎ融資があると、住宅ローンの実行が遅くても、着工代金や中間金を支払うことが出来ます。

この方法は注文住宅の場合に利用されるものです。

建売物件を購入する際は、もうすでに建物が出来上がっているので、着工金なども発生しませんし、登記もすぐに行えるからです。

 

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2.登記がないと住宅ローンを融資出来ない理由

事前審査によって、申し込み本人の確認などを行い、住宅ローンを融資することはある程度決定しているのに、なぜ登記が完了しないと本審査に進めないのでしょう?

これは担保の問題があるからです。

住宅ローンと言うのは、物件を担保としてお金を融資する仕組みとなっています。

しかし、所有者の登記が済んでいない物件に抵当権をつけることができません。確実に担保として設定しなければ融資は行えないため、登記後でなければ本審査に進めないのです。


3.つなぎ融資を申し込むには

つなぎ融資というのはどの金融機関でも行っているわけではありません。また、つなぎ融資を申し込むには「住宅ローンも同時に申し込むこと」という条件があります。

つなぎ融資と住宅ローンをそれぞれ別の金融機関へ申し込むということはできないのです。

そのため、自己資金が足りないと思われる場合は、つなぎ融資を行っている金融機関を選んで、住宅ローンと同時に申し込むことが大切です。


4.つなぎ融資のしくみ

無担保

つなぎ融資というのは、抵当権を設定しないまま融資可能となります。その後住宅ローンを融資し、抵当権も設定できる予定があるからです。住宅ローンを行う前段階のサービスの様なものなのです。


支払い方法

元金は住宅ローンを開始してからの支払いでいいのですが、そこにかかる利息分は月々支払わなければなりません。利息は日割りで計算されます。そのため、つなぎ融資をしてもらっている期間が長ければ長いほど支払わなければならない利息分が増加してしまいます。

つなぎ融資を希望するのであれば、着工金だけは用意するなど、なるべく融資してもらう期間を短くするといいでしょう。


諸費用

つなぎ融資を行うためにも、諸費用というものがかかってきます。

印鑑証明書や住民票を取得するための費用や振り込み費用であればそれぞれ数百円程度ですが、金銭消費貸借契約書に使う収入印紙代は借り入れ金額が増えれば増えるほど高額になっていきます。

100万円以上から500万円までであれば2千円で済みますが、500万円以上~1,000万円であれば1万円、1,000万円以上~5,000万円以内だと2万円、5,000万円以上~1億以内だと6万円となります。

さらに融資申し込み手数料というものも発生します。その金融機関によって違いますが、10万円前後と考えておくといいでしょう。

すると諸費用だけで20万円前後必要となってくる計算になります。


金利

こちらも金融機関によって違ってきますが、だいたい3%前後と言われています。

無担保のローンなどに比べると低金利ではありますが、住宅ローンよりも割高になっています。また、住宅を購入する場合は借入額がたいていは1000万円以上となりますので、3%でも利息だけで見るとかなりの高額となってきます。

注文住宅を希望している場合は、あらかじめ必要な費用を計算し、できるだけ自己資金を用意しておくといいでしょう。


5.住宅ローン分割融資

金融機関によってはつなぎ融資を行わない代わりに、抵当権をつけないまま住宅ローンを分割で融資してくれるところもあります。

これは申し込み者にとっては、つなぎ融資にかかる利息分を節約出来ますし、着工金支払時など必要に応じてお金を借りることが出来るので、とてもメリットの高いものとなりますが、金融機関側にとってはとてもリスクの高い制度となってしまいます。

まだ住宅が完成していない段階で融資してしまうと、着工金として融資したはずであるにもかかわらず、申込者が別の目的に利用してしまう可能性もあるからです。

すると施工業者は工事代金を受け取っていないので、進めるはずの工事が中断してしまいます。

工事が中断してしまえばいつまでも建物は完成しないので、その建物に所有権の登記ができないのはもちろんのこと、担保としての役割も果たしてはもらえませんね。

返済がきちんと行われればいいのですが、万が一返済がなされない場合、担保がないので金融機関側も回収する手立てがなくなってしまいます。

ですから、住宅ローンの分割融資を行う場合は、通常のローン以上に審査は厳しく慎重に進められることとなります。

また、場合によっては融資金を申し込み者本人を通さずに直接施工業者へ支払ってしまう“代理受領”というものを取り入れることもあります。

この場合、施工業者の了承を得なければならないのですが、申込者がお金を持ち逃げしてしまうというリスクを回避できるので、担保となる物件が完成しないまま工事が止まってしまうということもなくなるでしょう。


6.つなぎ融資を申し込む際の注意点

つなぎ融資というのは住宅ローンを融資してもらうまでの間、必要な工事代金を賄うのにとても便利な制度です。しかし、いつも通りの生活費がかかり、家賃の支払いもある場合、そこに諸費用やつなぎ融資による利息分の支払いもかかってくることになります。

すると、月々の支払いが一時的に厳しくなってしまうことも考えられます。

ですから、注文住宅を希望している場合は、できるだけ自己資金を用意しておくといいでしょう。

つなぎ融資の利息分は日割りで計算されるので、借りる期間は1日でも短くしたいものです。中間金は難しくても、着工金だけは用意しておくなど、できるだけつなぎ融資を利用する期間を短くできないか検討してみることをお勧めします。

また、つなぎ融資を希望していなくても、いつ突然必要となるかわかりません。

そのため、あらかじめ住宅ローンを申し込む際に、「つなぎ融資があるかどうか」「住宅ローンを分割融資してもらえるかどうか」ということを確認して置くことも大切です。

つなぎ融資の制度がある金融機関であれば、後から突然自己資金が足りなくなったという緊急事態が起こっても、その都度対応してもらえるので安心ですね。

また、施工業者にも、着工金や中間金などを減額したり、建物が完成してからの支払いで良いかどうか確認しておくのもいいでしょう。場合によっては住宅ローンの融資まで待ってくれることも有ります。

自分達の希望通りに家が建てられていくという過程はとても楽しい時間とも言えます。未来の生活を想像し、期待で胸が膨らみますね。

しかし、新しい家具や日用品を揃えたりするのにも案外お金はかかってしまうものです。注文住宅を考えているのなら、そのような細々とした費用も含め、なるべくローンによる利息の支払いを減らせるよう、検討しておきましょう。

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