住宅ローンは名義変更できる？

住宅ローンというのは20年、30年と続くものなので、その間に様々な状況変化によって、ローンの名義を変更したくなることもあるでしょう。

例えば「離婚により、夫名義のローンを妻名義に変更したい」「親が病気のため、親の名義の住宅ローンを子の名義にしたい」「住宅ローンを組んでいたその物件を、親戚に譲ることになったので、ローンの名義も変更したい」などですね。

こんな時、住宅ローンの名義変更は簡単に行えるものなのでしょうか？

結論から言うと、名義変更をすることはできます。

ただし、とてもハードルの高い手続きで、金融機関から断られるケースが多いというのが現状です。

なぜ難しいのか、住宅ローンの名義変更とはどのような手続きになるのか、可能となるケースはどのような場合なのかなどについてお話していきたいと思います。

 

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＜もくじ＞

なぜ住宅ローンの名義変更は難しいのか

住宅ローンというのは、家を買うための何千万円という費用を貸してくれる、借りる側からするととてもありがたい制度ですね。

しかも、マイカーローンやカードローンなどに比べるととても低金利で良心的となっています。

しかし、だからこそ、金融機関側の審査も厳しくなっているのです。

収入、勤務先、勤続年数、年齢、家族構成、健康状態、過去の借り入れ状況など、様々な方面からお金を貸しても大丈夫な人なのかどうか、きちんと返済してくれるのかどうか等を慎重に審査し、大丈夫と判断した方にのみ、融資をしています。

金融機関は、「その人」だからこそ、低金利での高額融資を実行したのです。

それが、返済の途中で「今後は別の人が払うので名前を変更してください」と言われても「はい」とは簡単に答えられるわけありませんね。これから返済していくのは、最初に審査をした「その人」ではないのですから。

住宅ローンを実行する前に行った慎重な審査は無意味となってしまいますし、変更となる方の情報もわからないまま、何千万円というお金を低金利で安心して貸したままでいられるわけがありません。見知らぬ人にいきなり何千万円というお金を貸しているのと同じことだからです。

こんなリスクを抱えるような変更を、金融機関がしたいわけがありませんね。

それなら、住宅ローンはそのままで物件の名義だけ変更してしまおうと考える方もいるかもしれませんが、多くの場合、住宅ローンを契約する際の金銭消費貸借契約書には「所有者名義を変更するには事前に金融機関の承諾を得る必要がある」などという文章が入っているのです。

ですから、住宅ローンを組んでいる金融機関の了承を得なければ、物件の名義を勝手に変更することもできないのです。もし勝手に変更してしまうと、契約違反となり、住宅ローンの残債全額を一括で支払うように命じられてしまうかもしれません。

了承を得られれば物件のみの変更も可能ですし、物件の名義を変更しても、抵当権はついたままなので不都合はないように感じられますが、物件のみの名義変更の了承を得られることはまずないでしょう。

というのも、物件の名義を変えるということは、そこに住んでいる人(持ち主）が違う人になることを意味するからです。

住宅ローンというのは、契約者がその家に住むことを条件に貸し付けを行っているので、住む人が変わるということはその段階で金融機関との契約違反となってしまうのです。

物件の名義変更をしたい場合は、同時にローンの変更もしなければ、金融機関は了承しないでしょう。しかし、住宅ローンの名義変更は先ほども述べたようにとてもハードルの高い手続きとなってしまいます。

つまり、物件だけも、ローンだけも、物件とローン両方も、名義変更は簡単にはできないというのが実情なのです。

ただし、住宅ローンの名義変更を許可されるケースもあります。それは、以下の条件をクリアできた場合です。

この様な条件をクリアすることができたとき、名義変更を了承してもらえる可能性が高まるのですが、それでも基本的にはよほどのことがない限り難しいと思っておいた方がいいでしょう。

住宅ローンの名義変更は、金融機関側にはリスクの高い手続きなのに、メリットがあまりないからです。

 

住宅ローンの名義変更をする様々なケース

基本的には名義変更ができるケースは少なくなってしまうのですが、絶対にできないというわけではありません。そこで、住宅ローンの名義変更をお希望するケース別に、その手続きや難しさ、対処法などについてお話していきたいと思います。

夫婦間の名義変更

①離婚

例えば、離婚して夫が家を出て行き、夫名義の住宅ローンを妻名義に変更したいという場合、妻に返済できるだけの安定した収入があれば、名義変更が可能となるケースが多いです。

ただし、夫と同じだけかそれ以上の収入のある妻というのは、現実的にはあまり多くはないですね。

その住宅ローンは夫の収入額で審査され、融資が行われているので、もし妻の収入が夫の収入よりも下回るようであれば、金融機関側も不安を感じて、名義変更を了承しないかもしれません。

また、夫婦共有名義で住宅ローンを組んでいて、夫が出ていくので、妻の単独名義に変更したいという場合はさらに難しくなります。

元々夫婦共有名義で住宅ローンを組んでいたということは、夫婦の収入を合算した額で審査に通過していたことになりますね。

単独にするということは、収入が半分に減ってしまうということです。これもまた、金融機関としては不安を感じる点となります。

妻に十分な収入があればいいのですが、2人分の収入よりは少なくなるのは当然ですね。ですから、共有ローンを単独にするというのは難しいケースが多いでしょう。

ただし、妻に十分な収入がないので金融機関側から名義変更の了承を得られないだろうと判断し、金融機関に連絡せずに物件の名義変更だけをしてしまうと、それが金融機関に知られてしまったとき、契約違反として残債の一括払いを命じられる場合もあります。

住宅ローンというのは、契約者がその家に住むことが大前提ですので、ローンの名義人である夫が家に住んでいないということがわかると、契約違反とみなされてしまうのです。

この様なリスクを抱えてまで、名義変更をすることは得策とは言えません。

妻に夫を上回るだけの収入がない場合は、住宅ローンも不動産の名義そのままの状態で返済を続け、「完済後は妻名義に変更する」という公正証書を作成しておくといいでしょう。

※公正証書とは・・・公証人法に基づいて公証人が作成する公文書です。遺言などにも利用されますね。安全性や信頼性も高いため裁判で否認されることもなく、無効とされることもないため、安心です。

 

②契約者の収入減

夫の単独名義の住宅ローンだったけれど、夫が何らかの事情から働けなくなった、収入がなくなってしまったという場合、妻に十分な収入があり返済能力があると認められれば、妻の名義に変更できる場合があります。

ただし、こちらも離婚の時と同様、夫と同じだけかそれ以上の収入のある妻というのは、現実的にはあまり多くはいないのではないでしょうか。

どんなに返済する意欲があったとしても、元々の契約者より収入が少ないとわかっていて、積極的に名義変更をしてくれる金融機関はなかなかないでしょう。

また、住宅ローンの名義を変更と同時に不動産の名義も変更すると、夫から妻への贈与と判断され、贈与税が発生してしまう場合があります。

この様な税金の支払いや、金融機関からの厳しい審査、なかなかスムーズに進まない手続きなどを考えると、可能なのであれば、そのままの状態で支払いを続けていく方が得策かと思います。

③結婚

元々住宅ローンを組んでいたけれど、結婚を機に夫の名義に変更したい、もしくは共有名義にしたいという場合もありますね。

共有名義にする場合は、1人分の収入が2人分の収入になるのですから、金融機関としてはリスクがありませんね。そのため、問題なく変更できることが多いです。

また、夫の名義に変更する場合は、次の条件をクリアできると可能となります。

・夫となる新名義人が同居すること
・新名義人の収入が、元々の契約者の収入よりも高いこと

しかし、結婚をしたのであれば、同居するケースがほとんどですし、夫となる方の収入の方が高いケースも多いでしょう。ですから、この場合も名義変更ができる可能性は高いと言えます。

 

親子間の名義変更

①親が亡くなった場合

親が亡くなってしまい、子供が住宅ローンの肩代わりをしなければならないと思う場合があるかもしれませんが、たいていは団体信用生命保険に加入しているはずなので、この団体信用生命保険に加入していれば、保険の保障によって、住宅ローンを完済することが出来ます。

不動産は相続することで名義変更が可能になります。

団体信用生命保険に加入していない場合は、連帯保証人を立てているはずなので、その保証人がローンの肩代わりをしていく形になるでしょう。

②親の支払いが困難

親名義の住宅ローンで、親の収入が減ったことで返済が困難になった場合、子供名義に変更できる場合があります。

しかし、以下のような条件を満たさなければなりません。

・子がその物件に実際に住むこと
・子に返済できるだけの十分な収入があること
・子が他の住宅ローンを組んでいないこと

住宅ローンはその家に住むことが条件で組めるものなので、住宅ローンを2本持っているということは現実的にあり得ないのです。ですから、別で家を持っていて住宅ローンを組んでいるなら、そちらを完済させて引っ越してからじゃないと、親の住宅ローンを引き継ぐことはできません。

また、当然のことながら、返済ができるだけの十分な収入がなければ名義変更を了承してもらえません。

③親子リレー返済

元々親子リレー返済方式でローンを組んでいた場合、親の返済が困難になった時に、子の名義に変更することが出来ます。

これは、「最初は親が支払い、親の返済が困難になったら、子が支払う」というリレー形式のローンで、最初から約束されたものだからです。

ただし、この場合の名義変更手続きに関しては金融機関によって違いがあるため、後々トラブルとならないためにも、最初に住宅ローンを組む時に、子が支払う段階になったときに名義変更が可能なのかしっかりと金融機関に確認しておくようにしましょう。

 

住宅ローン名義変更の注意点

①贈与税

名義変更をすることで、贈与税が発生してしまうケースがあります。

例えば、住宅ローンの名義はそのままで、不動産の名義だけを変更した場合、不動産の名義になった方が前の名義の方から土地と建物を贈与してもらった形になりますね。

この時、贈与税が発生します。

また、名義を変更はしないけれど、夫に収入がなくなり、妻の収入で支払いを継続しているという場合も贈与税が発生してしまうことがあります。

さらに、不動産の名義変更と同時に住宅ローンの名義変更をした場合も、残債と担保となる物件の評価額に大きな差があると贈与税が発生してしまいます。

残債と評価額にそれほど差がなければ問題ないのですが、名義変更する場合は贈与税に関しても、一度税務署に相談してみた方がいいかもしれませんね。

②返済能力

住宅ローンの名義変更をしたいけれど認めてもらえないということは、元々の契約者よりも収入が少なく、金融機関側から返済能力の部分で不安が残ると判断されたからでしょう。

正当な理由があり、どうしても名義変更したいという場合は認められるケースもありますが、本当に返済をしていくことができるのかどうか、自分なりにも一度立ち止まって考えてみることも大切です。

住宅ローンを引き継ぐということは、何千万円という借金を抱えることになります。返せないと当然抵当に入っている家を取り上げられてしまうでしょう。

また、家を持つ場合、住宅ローンの返済だけではなく、固定資産税などの税金支払いもしなければなりません。もしマンションだった場合は管理費や修繕積立金なども必要になりますね。

駐車場や駐輪場を利用するための代金が必要となる場合もあるでしょう。

それまで以上に支払いが増えてくると思うので、きちんと支払うことができるのかどうかシッカリと考えることも大切です。

 

住宅ローンの名義変更を可能にするためには

このように、住宅ローンの名義変更はとてもハードルが高い手続きである事、住宅ローンを引き継ぐということは返済以外にもお金がかかる事などを踏まえたうえで、それでも名義変更したい場合は、以下の様な方法をとることで可能性が高まります。

①連帯債務者を立てる

金融機関が名義変更を承諾しないのは、メリットがなくリスクが上がるからです。

ですから、金融機関にとってリスクがなくメリットが出るような方法を取ると、了承してもらえる可能性が高まります。

例えば、共有名義だったものを妻を外して夫だけの単独名義にしたいという場合で見てみましょう。

2人の収入が1人の収入になるのだから、当然収入は減りますね。すると返済を滞ってしまう危険性が増します。

これでは金融機関にとってはメリットゼロで、リスクを抱えるための変更となってしまいます。

しかし、ここでもう1人別の連帯債務者を立てることができれば、金融機関側のリスクも減ります。さらに新しい連帯債務者となる方の収入が高いともっと安心ですね。

どうしても住宅ローンの名義変更をしたい場合は、別で連帯債務者となってくれる方を探してみるといいでしょう。

ただし、連帯債務者は万が一主たる債務者が支払えなくなったとき、そのローンを全額負担する責任があるため、他人が簡単に連帯債務者になるということは実際には難しいかもしれません。

②借り換える

名義変更したい新たな契約者が、新たに住宅ローンを組み、その融資金で元の契約者の住宅ローンを完済させるという借り換えを行えば、新しい名義でローンを作ることができます。

元々の住宅ローンは完済することになるので、問題なく名義を変えることに成功するでしょう。

ただし、新契約者が住宅ローンの審査に通過できるだけの経済力がないと難しくなります。

③残債を減らす

自己資金や一時的に親にお金を借りるなどして、住宅ローンの債務を減らして名義変更を依頼してみるのもいいでしょう。

残債が少ない場合、名義変更の許可が下りるケースもあるため、残債がたくさん残っているよりは名義変更を了承してもらえる可能性が高まります。

 
この様に住宅ローンの名義変更の手続きは簡単にできることではありませんが、金融機関にメリットがあるような方法をとると可能になるケースもあります。

ただし、住宅ローンというのは、ローンを契約した人がその家に住み、その契約者が支払いをするというのが原則で組んでいるはずです。

名義変更をしたいということは、ローン契約者がその家に住まなくなってしまった、もしくは収入が審査に通過できた時よりも少なくなってしまったなどの理由があるからでしょう。

この時点で、金融機関と交わした当初の約束を完全に守れていないことになってしまいます。交渉次第ではローンの一括返済を命じられてしまう危険性も秘めているため、名義変更の希望を金融機関に伝える時は慎重な言葉選びが必要になります。

簡単ではないかもしれませんが、もし可能なら、家を売ってしまうことも選択肢のひとつとして検討してみてもいいかもしれません。

また、金融機関は延滞などをしなければ、実際に支払っている人やそこに住んでいる人について詳しい調査をしない傾向にあるため、名義変更をしないで返済を続ける場合は、延滞をしないように気を付けることも大切です。