リバースモーゲージとは？メリット・デメリット

最近、シニア層の間で人気が高まりつつある「リバースモーゲージ」。自治体や金融機関で組むことが出来る、自宅を担保とした住宅ローンの一種ですね。

ただし「年配の方でも組める、生きている間は返済がない（もしくは利息の支払いだけ）、生活費を確保できる」など、その内容は通常の住宅ローンとは大きく違っています。

そのため、年金収入だけでは不安、お金を借りたくても高齢のため借りられない、などという方が、老後の生活を守るためや、住宅を有効活用するため、リバースモーゲージを検討する傾向にあるのです。

ただし、リバースモーゲージにはメリットと同じだけデメリットも存在しています。

今回は、リバースモーゲージの詳しい内容と、そのメリット・デメリット、住宅ローンとの違い、厚生労働省の「不動産担保型生活資金」と金融機関のリバースモーゲージの特徴を紹介します。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージを日本語にしてみましょう。

リバース・・・逆、反対
モーゲージ・・・抵当、担保

つまり、リバースモーゲージは「逆の抵当」という意味になりますね。その名の通り、通常の住宅ローンとは逆の発想のローンと言えるのです。

住宅ローンと、どの様な点が逆になるのか見比べてみましょう。

通常の住宅ローンは、不動産を担保として提供し、住宅購入に必要な額を最初に一括融資してもらうという形です。その後毎月少しずつ返済を継続し債務を減らしていきます。

担保に入れた家を奪われないために返済を継続し、完済を目指していくのが、住宅ローンの本来の形です。

しかしリバースモーゲージは、不動産を担保として提供する点は変わらないのですが、最初から担保となった物件を売却することを前提に組むローンとなるのです。

融資は毎月生活に必要な分を分割か、もしくは必要額を一括で受け取り、融資を受けている間は元金に対する返済は一切ありません。（利息分の支払いはある場合とない場合があります）

最終的には担保の不動産で一括返済することを最初に約束しているため、月々元金を返済していく必要はないのです。

そのため、住宅ローンのように、融資後毎月返済し債務額を減らしていくのではなく、元金を返済せずに、お金を借りる一方になるので、リバースモーゲージの場合は逆に債務額がどんどん増えていくのです。

そして債務者が亡くなった時、抵当となっていた不動産を売却することで債権者は融資した分を回収するという仕組みになっています。

高齢でも生活費を借りることができ、返済に苦しむこともなく、さらに住み慣れた家に住み続けることが出来るため、リバースモーゲージは「老後の住まいを有効活用するシステム」として、シニア層の間で人気を集めています。

元々は自治体が運営していた融資制度になるのですが、最近は様々な金融機関でもリバースモーゲージを取り扱いを開始しています。

リバースモーゲージのメリット

①生活費を借りれる

退職後、年金だけでは十分な生活が見込めない場合もあります。しかし、高齢となってからでは仕事も限られてきますし、お金を借りたくても年齢制限で引っかかってしまうことが多いでしょう。

また、年金生活の状態でお金を貸してくれる金融機関もあまりないため、高齢者にとって融資を受けることはハードルの高いことです。

しかし、リバースモーゲージであれば、「高齢だからこそ」お金を借りることが出来ます。さらに生活に必要なお金を借りながらも、返済は一切しなくていいか、もしくは利息だけの少額返済となるため、月々の収入が少なくても返済に苦しむ心配もありません。

②資金使途は自由

リバースモーゲージの資金使途は生活費と定めている金融機関もありますが、原則自由としている金融機関も多く存在しています。

お金の使い道が自由となっている場合は、趣味や娯楽、食事や旅行、リフォーム資金、老人ホーム入居費など、様々な部分に利用することができますね。

資金使途についてはそれぞれの金融機関で定めているため、様々なリバースモーゲージの内容を詳しくチェックしてみるといいでしょう。

ただし、事業性資金や投資資金、他の金融商品購入資金としては使用不可としている金融機関がほとんどです。

③家を奪われる心配がない

通常の住宅ローンの場合は、返済が出来なくなってしまうと、抵当に入れていた自宅を強制的に売却されてしまいますね。そうならないために、毎月定期的な返済を心掛けていくことでしょう。

しかし、リバースモーゲージの場合は、最後に売却することが決まっているため、生きている間は元金もしくは元金と利息の返済を一切行わないのに、抵当に入れている自宅を奪われる心配もないのです。

返済をせずに、お金だけ融資してもらい、住み慣れた家で生活し続けることが出来ます。

④収入に関する審査に柔軟性がある

通常、ローンを組む場合は、収入額や収入の安定性などについて厳しい審査が行われます。返済能力の有無を審査する際に収入はとても重要な部分だからです。

しかし、リバースモーゲージの場合は、毎月の返済がないため（もしくは利息だけの支払いになるため）収入に関する審査が比較的緩くなっています。

年収が低くても定期的な収入があるだけでＯＫ、年金も立派な収入ですので、年金をもらっている方であれば、リバースモーゲージに申し込み可能です。

⑤別資金で返済も可能

リバースモーゲージは、最終的に家を売却してその資金を借入金の返済に充てるという仕組みですが、金融機関によっては売却以外の方法で返済することも可能としている場合もあります。

この場合は家を金融機関に引き渡す必要はないので、相続人が家を受け継ぐこともできます。

リバースモーゲージのデメリット

メリットだけを見ると、リバースモーゲージは高齢者にとって最適なローンに感じられますが、実はデメリットもあるのです。

①長生きした場合のリスク

リバースモーゲージの融資額を生活費に充てるつもりだった場合、長生きすることで使い切ってしまう危険性があります。

限度額は担保評価額等によって最初に決められているため、長生きをしても限度額を上回ってお金を借りることはできません。限度額に達した段階で融資は終了なのです。

老後の安定した生活を手に入れるはずだったのに、予定よりも長生きすることで借入額を使い切ってしまうと、その後の生活できなくなってしまいます。

②評価額低下による担保割れ

抵当に入れている不動産の評価額は常に一定というわけではなく、年数が経過するほど下がってしまう場合が多いでしょう。

評価額が維持されていれば問題ないのですが、もしも低下してしまうと、債権者は売却しても融資した額を全額回収できなくなってしまうリスクがあります。

もちろん、どの金融機関のリバースモーゲージも限度額は評価額の50～70％程度に定めているので、融資額が評価額を上回るほどの下落は考えにくいのですが、絶対にないとは言い切れませんね。

金融機関によっては評価額が低下した時点で融資額を減らしたり、融資そのものを停止したり、差額分を一括返済するよう求めてくる場合もあります。

評価額は定期的にチェックされていくため、利息分も組み込まれていくリバースモーゲージの場合は特に、限度額ギリギリまで借り入れしないほうが安全かもしれません。

③同居人がいても抵当権実行

リバースモーゲージは、基本的には、契約者が単身か夫婦二人で住んでいる場合に利用出来るローンになるのですが、まれに夫婦以外の方が同居している場合でも利用できることもあります。

この場合、配偶者もしくは同居人が連帯債務者や連帯保証人になっていると、契約者が亡くなってもそのローンを引き継ぐことが出来ることもあるため、ローンの引継ぎが出来れば同居している方が生きている間に家を奪われる心配はないのですが、もし同居している方が連帯債務もしくは連帯保証人ではなかった場合、契約者が亡くなった時点で抵当権が実行されてしまいます。

すると、同居していた方は住む家を失うことになってしまうのです。（金融機関によっては猶予を与えてくれる場合もあります）

そのことも踏まえた上で同居人の了承を得てリバースモーゲージの契約することが大切です。

対応は金融機関によって違ってくるため、申し込む予定の金融機関に抵当権実行のタイミングについて確認しておくといいでしょう。

ただし、金融機関によっては、配偶者以外の同居人がいる場合はリバースモーゲージの利用不可としている場合もあります。

不可とされている金融機関へ申し込み、同居人がいるにもかかわらず、いないとして申請し、融資を受けてからその事実がばれてしまうと、契約解除となり一括返済を求められることもあるので注意しましょう。

④対象物件が限られてくる

リバースモーゲージの担保物件の対象となるのは一戸建てのみとしている金融機関が多いです。一戸建てのみと定められている場合は、マンションを所有していてもそれを担保にローンを組むことができません。

マンションでも可能としているリバースモーゲージもありますが、その場合、50㎡以上であること、築年数45年以内であることなど、様々な条件をクリアしなければなりません。

また、戸建てでも、評価額が4,000万円以上などと、条件が設定されている場合もあります。

さらに、東京都や千葉県、埼玉県などと対象地域を限定しているリバースモーゲージもあります。こ

リバースモーゲージを検討する際は、まず自宅が対象物件になるのか？チェックしておきましょう。

⑤家族の理解を得にくい

債務者個人の目線で見ると、このリバースモーゲージはとても嬉しい制度かもしれませんが、周りにいる家族にしてみるとあまり喜ばしいものとは思えないようです。

というのも、子どもや孫のために自宅を残すという日本の風習に背いた方法だと言えるからでしょう。

亡くなった方は家が無くなっても全く問題はないかもしれませんが、子どもや孫たちはその家を相続できると期待していたかもしれません。

また、連帯債務となっていない同居人にとっては、契約者が亡くなった時点で家を失うリスクがありますね。

そのため、リバースモーゲージは、同居している家族や推定相続人の理解を得るのが難しいケースが多いです。

⑥相続人の同意が必要

申し込みにあたり、推定相続人全員の同意を必要とするリバースモーゲージが多くなっています。もちろん、同意がなくても利用可能なリバースモーゲージもありますが、たいていは「相続人全員同席の上契約」「相続人全員の同意書提出」「相続人代表がカウンセリングに同席」などと定めています。

⑦金利上昇のリスク

リバースモーゲージの適用金利は、厚生労働省が提供しているものは低金利となりますが、金融機関で提供しているものは3～4％と少し高めになっています。

また、厚生労働省の場合は上限金利が定められていますが、金融機関のリバースモーゲージは上限が設定されていなく、さらに変動型のものが多いです。

そのため、今後の情勢によっては金利がさらに上昇してしまう危険性があります。

利息が増え借入額が増大すると、契約者が亡くなった後物件を売却してもさらに債務が残ってしまうことも考えられます。

すると足りない分を別資金から調達したり、相続人が返済しなければならなくなるのです。家の代わりに子どもに借金を残すということは、できれば避けたいものですね。

リバースモーゲージ一覧

リバースモーゲージを提供しているのは、金融機関と厚生労働省になります。

金融機関で提供しているリバースモーゲージは資金使途や利用できる方の幅が広くなっていますが、金利が高く、東京都や神奈川県、千葉県などと担保物件の対象地域が定められているところが多くなっています。

担保とする評価額も4,000万円以上や6,000万円以上などと定めているケースも多いため、富裕層向けとも言われています。

一方、厚生労働省が提供しているものは、「生活費としてしか利用できない」「低所得世帯のみ」と、利用できる方が限定されてきますが、比較的低金利で、お住いの自治体から申し込みができるため、低所得世帯で金融機関の対象地域以外にお住いの方にとっては利用しやすくなるかもしれませんね。

ただし、どちらのリバースモーゲージも、上に挙げたように様々なデメリットが存在しています。

リバースモーゲージに申し込む場合は、メリット・デメリット踏まえた上で、相続人ともしっかり話し合い、家族の理解を得てからにしましょう。

では、厚生労働省と金融機関それぞれのリバースモーゲージの詳しい内容について見ていきましょう。

厚生労働省のリバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」

生活福祉資金貸付制度の一つで「不動産担保型生活資金（リバースモーゲージ）」があります。

生活福祉資金貸付制度は、生活が困難になった低所得者や高齢者世帯、身体障害者がいる世帯に対して国が融資してくれる制度です。

金融機関のリバースモーゲージ

①東京スター銀行 新型リバースモーゲージ「充実人生」

 
⇒東京スター銀行「充実人生」公式サイト

②埼玉りそな銀行「あんしん革命」

 
⇒埼玉りそな銀行「あんしん革命」公式サイト

③三井住友銀行「リバースモーゲージ」

 
⇒三井住友銀行「SMBCリバースモーゲージ」公式サイト

④三井住友信託銀行 不動産活用ローン（リバースモーゲージ）

 
⇒三井住友信託銀行 不動産活用ローン公式サイト

⑤三菱東京UFJ銀行 リバース・モーゲージ型 住宅関連ローン

 
⇒三菱東京UFJ銀行 リバース・モーゲージ型住宅関連ローン公式サイト

⑥みずほ銀行 リバースモーゲージローン「みずほプライムエイジ」

 
⇒みずほ銀行「みずほプライムエイジ」公式サイト