フラット35のメリット・デメリット

金利も返済額も借入時に決定し、完済時まで変更がないという、全期間固定金利型のフラット35。

ローンを組んでから金利の動向を気にする必要もありませんし、返済額が上がる心配もないため、フラット35は安定志向の方に人気の住宅ローンですね。

ただし、「安心だから」という理由だけでフラット35を選択すると後悔してしまうこともあります。

フラット35は魅力の多い住宅ローンではありますが、魅力と同じだけデメリットも併せ持っているからです。

今回は、フラット35のメリット・デメリットを解説します。

 

フラット35のメリット

①全期間固定金利

全期間固定金利型というのが、フラット35の最大の魅力と言えるでしょう。銀行独自の住宅ローンのように、変動金利型や短期固定金利型もありません。

フラット35は、借入時に決定した金利は完済時まで変わることはないので、もし借り入れした後、市場の金利が上昇し続けたとしても心配する必要もありませんし、返済額も常に一定です。

フラット35の場合、今後の金利動向を気にすることも、返済額が上がったらどうしようと心配することもないのは嬉しいですね。

固定期間終了時に再度固定にするか変動にするか悩むこともないので、返済が開始されたら後はただ毎月同じ金額の返済を継続していけばいいだけです。

フラット35の固定期間は15年～35年の中から選択可能で、15年～20年か20年～35年かで金利が若干違ってきます。借り入れ期間を20年以内に定めた方が金利が低くなるため、短期間で返済を終えたい場合は20年以内に抑えるとお得ですね。

②フラット35は金利引き下げプランもあり

全期間金利が一定になるフラット35ですので、一般的な銀行ローンの変動金利や短期固定金利よりは若干高めの金利となってしまいます。

しかし、フラット35の中にもいくつか種類があり、金利が引き下げられるフラット35Sというものもあります。

フラット35Sを利用するためには、耐震性、省エネ性、バリアフリー性、耐久性、可変性等の一定基準を満たした優れた住宅を購入しなければなりませんが、一定期間（5年間もしくは10年間）通常のフラット35よりも低金利になるので、購入する住宅によってはお得になりますね。

③フラット35には金利引継ぎ特約付きもある

金利引継ぎ特約がついたフラット35の場合は、もし返済途中でその物件を売却することになっても、住宅ローンをそのままの状態で次の購入者へ引き継ぐことが出来ます。

もし低金利で住宅ローンを組んでいた場合、売却時に金利が上昇していたとしても、ローンを組んだ当初の低金利を引き継ぐことが出来るので、購入者も安心ですね。

そのため、低金利の時にローンを組んだ方で、今後売却する可能性があると予想される場合は、この特約を付けておくことで、金利引継ぎ特約付きではない物件よりも売りやすくなるというメリットも出てきます。

また、子どもなどの家族へ引き継ぐ場合も、この特約が付いていると安心です。

④ローン審査の柔軟性

銀行等の金融機関での審査は、物件に対しても借りる人に対しても慎重な審査を行います。

しかし、住宅金融支援機構の場合は、主に住宅性能を重視した審査となります。そのため、物件が審査基準を満たしていない場合はフラット35を利用することが出来ないのですが、逆に言うと物件が審査基準を満たしていると、銀行では借りられない人でも借りやすくなると言えます。

そのため、住宅ローンの審査に通過しにくい個人事業主の方や契約社員の方、勤続年数が1年未満の方、転職して間もない方などでも、フラット35であれば利用することが出来るのです。

⑤住・My・Noteの活用

フラット35を利用している方は、インターネット上の住・My・Noteを活用することが出来ます。住・My・Noteでは、残高照会や証明書の発行手続き、繰り上げ返済のシミュレーションや繰り上げ返済手続き、住所などの変更手続きを行うことが出来ます。

繰り上げ返済は、窓口で行う場合は100万円からとなりますが、住・My・Noteを通じて行う場合は10万円から可能になります。少額からの可能になるので、気軽に返済をしていくことが出来ますね。

参考：住・My・Note

⑥フラット35の取り扱い金融機関が多い

都市銀行や信託銀行はもちろんのこと、ノンバンクや多くの地方銀行でもフラット35の取り扱いを行っています。地方銀行でも取り扱っていると、自宅近くの銀行や昔からつきあいのある金融機関からフラット35を申し込みをすることが出来ますね。

⑦フラット35は繰り上げ返済手数料が無料

繰り上げ返済をする際、そのたびに手数料が必要になる銀行も多いですが、フラット35の場合、繰上げ返済をしても手数料は一切かかりませんので、いつでも手数料を気にせず手続きができます。

⑧フラット35は保証料0円

銀行では高額な保証料が必要となるケースが多いですが、フラット35の場合は保証料は0円になります。さらに保証人を探す必要もありません。

⑨フラット35の場合、団体信用生命保険加入は任意

銀行では団体信用生命保険の加入を義務付けているため、健康状態に問題があり、団信を利用できない方は住宅ローンを組めない場合が多いですね。

しかしフラット35であれば、団信加入は任意となっているため、健康状態に問題があって団信に加入できなくても、ローンを利用することが出来ます。

⑩新機構団信

平成29年10月より機構団信がリニューアルされました。

以前は住宅ローンとは別で、団信の保険料を年払いしなければならなかったのですが、リニューアルされた29年10月以降に申し込んだ方は、住宅ローンの金利に保険料が組み込まれることとなるため、保険料を別途支払う必要がなくなったのです。

さらに、リニューアル後は高度障害保障が身体障害保障へ変更されるなど、保障内容も充実したものとなっています。

参考：新機構団体信用生命保険

 

フラット35のデメリット

①金利は完済時まで一定

全期間固定金利型というのは最大のメリットではありますが、場合によってデメリットとなります。

金利は借入時点で決定してしまうので、もしローン借り入れ時の金利が高く設定されていると、完済するまでずっと高金利となってしまうからです。

その後市場金利がいくら下がっても、フラット35の場合、一度決められた金利が変わることはありません。

借入時の金利チェックがとても重要になりますね。

②フラット35は金利タイプ選択不可

フラット35には、短期固定金利型や変動金利型などもないため、金利タイプを選択することもできません。他の銀行ローンのように、市場の金利を見ながら、変動から固定へ、固定から変動へ変更することもできないのです。

③フラット35は金利が高い

フラット35の金利は住宅金融支援機構で決めた金利の幅の中から、窓口となる金融機関がそれぞれ決めていきます。ですから、金融機関によって金利に若干の違いはあるものの、それほど大きくかけ離れることはありません。

しかし、フラット35は長期の固定金利型となるため、決められた金利幅の中から最低金利を選択したとしても、銀行ローンの短期固定金利や変動金利よりも高めになっています。

今後市場の金利が上がる可能性も考えると、長い目で見た時にはお得になるかもしれませんが、もし、今のまま低金利が続いているのであれば、銀行ローンの変動金利型を選択した方がお得になることも考えられます。

④フラット35は物件審査が厳しい

フラット35では、住宅性能を重視した審査になるため、勤続年数１年未満でも自営業や契約社員でも借りやすいという点は嬉しいのですが、物件に対する審査が厳しくなってしまいます。

一戸建ての場合の床面積は70㎡以上、マンションの場合は30㎡以上、物件購入価格は1億円以下など、住宅金融支援機構による基準が定められていて、その基準を満たしていない物件の場合、申し込む方にどんなに返済能力があったとしても、フラット35は利用不可となってしまうのです。

さらに、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していることを示すために、「適合証明書」を用意しなければなりません。

適合証明書は、検査機関に検査を依頼し、物件審査を受けて初めて取得できるものになります。しかし、取得のための費用がかかりますし、検査機関へ依頼する手間もかかりますね。

※ただし、あらかじめ物件検査を受けて販売されている、「フラット35登録マンション」等の場合は、「適合証明省略に関する申出書」を提出することで可能となります。

⑤フラット35は購入額の9割まで融資

フラット35の場合、基本的に物件購入額の9割までの融資となります。そのため、頭金を用意できない場合は利用が難しくなります。

9割以上利用出来る場合もありますが、審査が厳しくなりますし、9割以下の融資の場合よりも金利が0.4～0.5％程度高めになってしまいます。

⑥繰り上げ返済最低金額が高め

銀行では、1万円から繰り上げ返済可能としている場合もありますが、フラット35の場合は最低金額がインターネット手続きの場合10万円からになります。さらに、窓口で手続きをしたい場合は100万円からの受付になります。

100万円からとなると、気軽にできるような金額ではありませんね。

また、繰上げ返済をする場合1か月前に報告しなければなりませんし、繰り上げ返済日も毎月の返済日と同じになるため、月に1回しか行うことが出来ません。

⑦諸費用ローンがない

住宅ローンを組む際、事務手数料や登記費用、印紙代など、様々な諸費用がかかりますね。

銀行では、このような諸費用を賄うための諸費用ローンが用意されていることが多いです。

自己資金を用意できなくても、諸費用ローンがあると、住宅ローンと一緒に諸費用ローンも申し込むことでローンを組むことが可能になります。

また諸費用ローンはなくても、諸費用も含めて住宅ローンを組むことが出来る場合もあります。

しかし、フラット35の場合は、諸費用ローンがありませんし、諸費用を含めてローンを組むこともできないため、ある程度の自己資金がある方しか利用できなくなってしまいます。

※ただし金融機関によっては、自己資金が用意できない方向けの、フラット35とセットで利用出来るローンを用意している場合があります。内容は金融機関によって違ってきますが、9割までフラット35で借り入れし、残りの1割分を金融機関のセットローンで賄うという形で利用できるケースが多いです。

⑧団体信用生命保険の特約料が高い

平成29年9月30日までにフラット35を申し込んだ方は、団信特約料が年払いとなっています。年に1度、住宅ローンとは別に高額な支払いがあるため、資金を準備するのが大変ですね。

29年10月以降に申し込んでいる方は、団信特約料も住宅ローンの金利に含まれることになるため、年払いの必要が無くなりましたが、金利上乗せとなるため、更に金利が高くなってしまいます。

 

フラット35が向いている方

フラット35は、金利の変動がなく審査にも柔軟性があるなどのメリットがあるため、銀行のローンを借りづらい方や、金利の動向チェックが苦手という方にはお勧めのローンになります。

しかし、変動や短期固定よりも高金利となりますし、9割以上借り入れするとさらに金利が上乗せになるため、自己資金が用意できない方や、少しでも利息を減らしたいと考えている方にはあまりお勧めできません。

住宅ローンを検討している方は、以下のように自分の置かれている状況や購入する物件がどのような状態なのかによって、フラット35にするか、銀行ローンにするか決めるといいでしょう。