フラット35の親子リレー返済とは

親と子、2世代で住宅ローンの返済を行っていく「親子リレー返済」は、フラット35でも行えます。今回はフラット35の親子リレー返済の利用条件や仕組みについて解説します。

 

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親子リレー返済とは

親が住宅ローンの申し込みをして返済を継続し、その後、子どもがローンを引き継ぎ、後半は親に代わって子供が返済を行っていくというリレー形式の返済方法を親子リレー返済と言います。

親子リレー返済をすることで、長期的な返済が可能になりますし、70歳を過ぎた高齢の方でも住宅ローンの申し込みが出来るようになるため、購入できる物件の幅も広がりますね。

フラット35の親子リレー返済の利用条件

親子リレー返済は、現在同居しているかもしくは将来的に同居の予定がある方が後継者になる傾向にあるため、2世帯住宅を購入する際に、同居する親子で利用する方が多いでしょう。

銀行ローンでは、同居を条件としている場合もありまが、フラット35の親子リレー返済の場合は、同居予定がなくても利用可能となっています。

実は平成20年に要件の見直しが行われ、以下の様な点が変更となったのです。

参考：親子リレー返済の後継者要件見直し

これにより、利用できる方の幅も広がったため、「親子リレーを利用するならフラット35」を、という声も増えてきています。

ただし、フラット35の親子リレー返済を利用する場合の後継者は、以下の要件を全て満たしていなければなりません。

 

親子リレー返済のメリット・デメリット

親子リレー返済のメリット

親子リレー返済をすることで、一人でフラット35を契約するよりも多くのメリットが得られます。

①高齢でも申し込みすることが出来る

高額な二世帯住宅を購入する際や、子どもへ相続するための家を購入する際など、高齢になってから家を買いたいと思っても、自分一人の収入だけで返済するのは難しいものですね。

また、申し込み可能な年齢を70歳までと定めている金融機関も多くなっています。フラット35も70歳以上の方は申し込が出来ません。

収入の面でも、年齢の面でも、高齢での住宅ローン契約はとても難しくなってしまうのが現状です。

しかし、フラット35などの親子リレー返済であれば、後半のローン返済は子どもに任せることが出来るため、契約者が70歳を超えていても住宅ローンを申し込むことができます。

「収入が減っても返済を継続できるだろうか」「生きている間に完済できるだろうか」と心配する必要もありませんね。

②負担を抑えることが出来る

フラット35では、完済時の年齢が80歳を超えない事と定めています。また、他の金融機関でも、完済時の年齢は80歳かそれよりも下の年齢に定めている場合もあります。

もし、家を購入する年齢が60歳だと、20年以内に完済しなければならない計算になりますね。

80歳までの完済予定で、35年ローンを組みたい場合は、45歳までに申し込みをしなければ間に合いません。

しかし、親子リレー返済を利用すると、例え60歳で申し込んだとしても、20年程度で完済しなければならなかったものを、35年でローンを組むことが出来るのです。

20年で返済するはずだったものを35年に延ばすことが出来るのですから、その分月々の返済負担を軽くすることが出来ますね。

さらに、その債務は親と子の2人で分け合うことが出来るので、それぞれ1人にかかる負担も軽くすることができます。

このように、2人での返済・長期返済によって、1人で住宅ローンを組む場合よりも負担は大きく軽減させることが出来るのです。

※フラット35　親子リレー返済　後継者の年齢による借入期間の計算方法

借入期間＝80歳－申込時の後継者の年齢（1年未満切り上げ）

で計算することになります。

申込本人が60歳で、親子リレー返済を利用しないと、80歳－61歳＝19となり、19年で住宅ローンを組むことになります。

しかし、申込本人が60歳で、後継者が30歳の場合、親子リレー返済を利用すると、80歳ー31歳で49年になるため、35年の最長ローンを組むことが出来ます。

③団体信用生命保険がお得

フラット35の場合、団体信用生命保険の仕組みが、場合によってとてもお得になります。

親子リレー返済をする際、団体信用生命保険に親か子のどちらかが加入することになります。

たいていは年齢が上になる親が団信に加入することになりますが、もし団信に加入した親が80歳を迎える前に万が一のことがあった場合、その保険により住宅ローンが全額完済となるのです。

子どもの分の債務だけ残るということはありません。子どもが支払う分の債務も含めて全額保険金で完済となるのです。

通常銀行の住宅ローンでは、親の団信加入を認めない場合も多いです。また、親が加入できたとして、その後親に万が一のことがあっても、完済となるのは親の債務だけで、子どもの債務はそのまま残されるというケースも多くなります。

このような銀行ローンの団体信用生命保険の仕組みと比べると、フラット35の場合の団信の仕組みはとても良心的ですね。

ただし、親の年齢が80歳を超えてしまうと保証が終了してしまうので、その時点で子供が団信に新たに加入することになります。子供が加入した後は、親に何かあっても保険はおりません。

④初期費用を抑えられる

2人でローンを組む方法として、親子リレー返済の他に、ペアローンというものもありますね。

どちらのローンも負担を2人で分け合うという点は一緒になります。

しかし、ローンが2本になるペアローンとは違って、親子リレー返済の場合、ローンは1本になります。そのため、ローンを組む際にかかる諸費用はローン1本分だけになります。

印紙代や登記費用等、住宅ローンを組む際は様々な費用がかかるものなので、この費用を抑えられるのは嬉しいですね。

また、契約書も1枚になるので、記入や書類準備に関する手間もペアローンより省くことが出来ます。

⑤それぞれの負担割合により住宅ローン控除も受けられる

親子リレー返済の場合でも、後継者は連帯債務者になるため、それぞれの負担割合に応じて住宅ローンの控除を受けることが出来ます。

ただし、住宅ローン控除が受けられるのは、ローンを組んだ当初から10年間です。

後継者は自分の返済が開始していないので、申請は返済する時が来てからすればいいもの、と勘違いしがちですが、主たる債務者も連帯債務者も、どちらも住宅ローンを組んだ翌年には確定申告をしなければ控除が受けられないので注意しましょう。

⑥収入合算することで、借入可能額が増える

リレー返済をする親子の収入を合算することも可能です。収入合算出来る金額は、収入合算者の年収全額までです。

以下の要件を満たした方1人、収入合算をすることができます。

・申込者の親、子、配偶者などであること
・申込時の年齢が70歳未満であること
・連帯債務者になれること

収入合算することで借入可能額を増やすことが出来るため、購入できる物件の選択肢も広がりますね。

 

親子リレー返済のデメリット

①完済するまで、後継者は新たな住宅ローンを組めない

子どもも連帯債務者になるため、親が返済している最中でも、新しい住宅ローンを組むことはできません。

まだ子供が若かったり、独身でひとり暮らしをしている場合でも、親子リレー返済をすることは可能ですが、この場合、子どもの将来的なことも見据えておくことが大切です。

子どもの結婚により新居を別に構えたくなることも考えられますし、その後生まれる子供の教育費などがかさむと住宅ローンの返済も難しくなってしまうかもしれません。

②相続問題

親子リレー返済をしている最中に親が亡くなった場合、住宅は後継者である子どもが引き継ぐことになります。しかし、兄弟姉妹がいた場合、相続の際にトラブルとなってしまうことも考えられます。

相続のトラブル防止のため、親子リレー返済を行う前に家族や親族ともしっかり話し合っておくことが大切です。

③借り換えに対応する金融機関が少ない

親子リレー返済の借り換えに対応している金融機関は少なくなっています。例えばローンを組んだ当初と状況が変わり、子ども単独の住宅ローンに借り換えたいという場合も、なかなか受け入れてくれる金融機関がないため、借り換えできないということも考えられます。

そのため、この先予定が変更することがないか、通常の住宅ローンを組む場合よりも慎重に検討することが大切です。

さらにこの先借り換えることがないことも踏まえて、親だけではなく子供にとっても利用しやすい金融機関を窓口にしておくと安心ですね。

④団体信用生命保険

団信に加入していると、加入者が死亡や身体障害状態になったとき、保険金で住宅ローンを完済させることが出来ますね。

フラット35の親子リレー返済の場合は、年齢の高い親が加入するケースが多くなりますが、団信加入者が満80歳の誕生日を迎えると、その月の末日に保証は終了してしまいます。

その後、後継者である子どもが団信に加入することで、その後の住宅ローンを守ることが出来るのですが、その時点で、後継者となる方が団信申し込み要件を満たしていなければなりません。

親の年齢が80歳を迎えたということは、子どもの年齢もある程度高くなっていることが予想されます。すると健康上の理由などで申し込みが出来なくなってしまっていることも考えられます。

団信に加入することが出来ないと、後継者がローンを引き継いでも、その後継者に万が一のことがあった場合、債務がそのまま残ってしまいます。

このことも踏まえた上で、ローンを申し込む際、親と子どちらが団信に加入するか検討することも大切です。

もしくは、後継者が健康な時に団信以外の保険に加入しておくというのも一つの手段です。

⑤長期に渡るリスク

最初は返済可能だと思っていても、その後何が起こるかは誰にもわかりません。返済途中で親の収入がなくなってしまったり、子どもが転勤により地方へ引っ越すことになってしまったり・・・。

住宅ローンは長期にわたるため、その長い期間の間に予測不能な出来事が起こることも十分考えられるのです。

特に親子リレー返済は高齢になってから長期的に組む住宅ローンになるので、若いうちにローンを組む場合よりも注意が必要です。

予測不能な出来事が起こりうることも想定して、通常の住宅ローンを組む場合よりも慎重に検討することが大切です。

 

銀行ローンとフラット35の親子リレー返済の違い

フラット35だけではなく、銀行ローンでも親子2世帯方式や親子リレーローンなどと呼ばれる親子リレー返済を利用することが出来ます。

その利用条件や内容はそれぞれの金融機関によって違ってきますが、銀行ローンの親子リレー返済とフラット35のリレー返済を比べると、フラット35の方が魅力的なものとなっています。

親子リレー返済を検討していて、どこで組むかを迷っている場合は、以下の様な違いも参考に検討してみるといいでしょう。

①フラット35の団信の仕組みは魅力的

フラット35の場合は、親が団信加入することも可能で、80歳を迎える前に死亡もしくは高度障害状態となった場合、子どもの債務も含めて完済となります。

しかし、通常銀行のローンでは、親の団信加入を認めない場合も多くなります。もし親が加入できたとしても、その後親に万が一のことがあった場合完済となるのは親の債務だけで、子どもの債務はそのまま残されるというケースが多くなります。

②親の年金も収入とみなすフラット35

銀行は親の収入300万円以上と定めている場合があります。また、年金などは収入に含めないとする銀行もあります。高齢で、年金以外で300万円以上の年収がある方は少ないのではないでしょうか。そのため、利用出来る方の幅も狭められてしまいます。

しかし、フラット35の場合は年金も収入とみなします。また、申込者の収入が要件を満たしていなくても、親子リレー返済をする後継者の収入を合算することで申し込み可能になります。

③親子で同居しなくてOKのフラット35

通常の銀行ローンでは、親子リレー返済を利用するためには同居を条件としているケースが多いです。

申し込み段階で同居していなくても、将来的に同居予定であれば可能ですが、いずれは一緒に住む親子でなければリレー返済を利用することができないのです。

しかし、フラット35の親子リレー返済の場合は、同居をしていなくても、今後同居する予定がなくても利用することが出来ます。

このように見比べると、銀行ローンよりもフラット35の親子リレー返済の方が柔軟性があり、利用しやすいイメージですね。

フラット35は、長期固定金利型になるため、低金利の今申し込んでおくと今後市場の金利が上昇しても変動することはありません。

子どもが住宅ローンを返済をする時が来ても、同じように低金利のままになっているので、金利の面でもフラット35は安心感がありますね。