貯金・頭金ナシでも住宅ローンの審査に通る?

「住宅ローンを組む場合は、頭金を2割程度用意しておいた方がいい」「頭金が用意できなかったとしても、ある程度預貯金がないと住宅ローンを組むのは難しい」などという話をよく耳にしますね。

そのため、住宅購入を希望している方は、購入する数年前からお金を貯めるなどの準備をしている傾向にあります。

実際、頭金や預貯金があることで金融機関が受ける印象が良くなり、住宅ローン審査に通過しやすくなるというのも事実です。

また、他の審査項目で懸念があったけれど頭金があることで住宅ローンの審査に通過したというケースもあります。

しかし、貯金なし・頭金なしでは住宅ローンを組むことが出来ないわけではありません。

今回は、貯金なし・頭金なしで住宅ローンを検討している方が審査に通過するための秘策についてお話ししていきたいと思います。

ただし、貯金なしでの住宅ローンを推奨しているわけではありません。

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貯金なし・頭金なしで住宅ローンの審査に通過するには?

結論から言うと、貯金なし・頭金なしでも住宅ローンを組むことはできます。

しかし、誰でもどんな状況でも組めるわけではありません。住宅ローンの審査に通過するためにはいくつかの注意点を守る必要があるのです。

まずは注意するべき点をひとつずつ見ていきましょう。

審査項目のマイナスポイントをプラスで補う

住宅ローンの審査では、申し込み本人に対して、以下の様な点をチェックしています。

・年齢
・安定した収入
・勤続年数
・健康状態
・収入に対する借り入れ額が妥当か
・他社からの借り入れの有無
・過去借り入れに対する返済状況、延滞履歴
・頭金の有無
・預貯金の有無

これらの項目の中で、どこかにマイナスポイントがあったとしても、他でカバーすることが出来ればプラスマイナスゼロになりますね。

そうして様々な項目を補い合いながら、総合的に見た時に返済能力があると判断されると、住宅ローンの審査に通過することができるのです。

貯金も頭金もない状態はマイナスポイントとなってしまいますが、例えば、勤続年数が5年以上である、収入が高く安定している、借り入れ額が少ない等、プラスの要素がたくさんあれば審査通過ももちろん可能になります。

実際、筆者夫婦も、貯金0円・頭金0円の状態で、20代後半の時に住宅ローンを組んでお金を借りることができました。

しかも、突然の主人の思い立ちによってマンションを購入することになったため、通常は注意するべき以下の様な点も全て無視した状態でした。

・借金の整理(車のローンを組んだばかりで残高は80万円程度)
・将来設計無視(子供は何人の予定で、部屋数はどれくらい必要か、将来的に親との同居はあるのかなどの将来設計も無視)
・諸費用の準備なし
・頭金の準備なし
・貯蓄なし

他社からの借り入れ(車のローン)があり、頭金なし、預貯金なし、年齢は20代という若さで低収入など、マイナスポイントの方が多い状態でしたが、勤続年数は5年以上経過していましたし、少ないながらも収入は安定していると言える状態ではありました。

さらに他の借り入れに関して延滞したことはなかったので、個人信用情報にも問題はなかったようです。

健康状態も良好でしたし、購入物件が中古で1,000万円という安さも影響してか、スムーズに審査に通過し、住宅ローンを組むことが出来ました。

このことから、住宅ローンの審査というのは、審査項目全てにおいて満点を取る必要はないという事がわかったのです。

マイナスポイントが多いと感じられる場合は、少しでもプラスポイントを増やせるよう努力してみましょう。

住宅ローンを申し込む金融機関を吟味

貯金なし、頭金なしでも住宅ローンの審査に通過することはできますが、どの金融機関でも通過が可能かというとそうではありません。

「貯金なし・頭金なし」は大きなマイナスポイントとなるため、申し込む銀行を間違えてしまうと審査落ちしてしまうことも十分考えられます。

基本的には、大手銀行やネット銀行は審査が厳しい傾向にあり、逆に地方銀行や信用金庫、信用組合等は審査に柔軟性があると言われているため、住宅ローンの審査が不安な場合は地銀や信金、信組等に申し込みをしてみることをお勧めします。

更に以前から取り引きがあったり、定期預金をしている、給料の振り込み口座に指定しているなどという銀行であれば、優遇されることが多いです。

また、住宅ローン金利が高めに設定されている銀行や、サービスや広告にお金をあまり使っていない金融機関だと審査に柔軟性があると言われています。

住宅ローンの金利が低く大手で人気の高い銀行の方が利用しやすいかもしれませんが、スムーズな審査通過を目指すためにはある程度目をつぶることも大切ですね。

ただし、審査で重視する部分や審査方法も金融機関ごとに違ってくるため、その人の置かれている状況によっては、まれに、地方銀行では通過できなかったけれど、審査が厳しいと言われている大手では通過出来るという事も起こります。

その分、金利を高めに設定されてしまうなどという事はあるかもしれませんが。

ですから、どの金融機関に申し込めば一番良い条件で審査通過となるかは、申し込んでみないとわからないというのが実際のところではあります。

ただし、行き当たりばったりで申し込みをするよりは、ある程度吟味し審査が柔軟な銀行や取引のある銀行などに申し込んだ方が可能性は上がるでしょう。

また、実際に住宅ローンを組んでいる方がいれば、その人の状況と照らし合わせて検討することも可能ですね。

申し込みではなく、住宅ローンの相談という形で銀行窓口に話に行ってもいいでしょう。

まずは様々な方法で情報を収集し、どこに申し込むか吟味してみましょう。

迷ってしまった場合は、住宅購入の際にサポートしてくれた不動産会社に相談してみるというのも一つの手段ですね。

不動産会社はそれまでの経験から審査に通過するためのノウハウを持っているはずです。素人にはわからなくても、不動産会社には審査に通過しやすい銀行、通過するための申し込み方法等がわかることがあるので、審査が不安な場合は遠慮なく相談してみましょう。

不動産会社も物件を無事購入してもらうことが最大の目的なので、住宅ローンが確実に組めるよう協力してくれるはずです。

また、不動産が以前から取引している銀行だと、大手銀行だとしても、「取り引きのある不動産の紹介」ということで審査を優遇してくれることもあります。

私たちも最初は、以前から取引のある給与振り込み口座としても使用していた地方銀行に申し込むことを希望していたのですが、車のローンがある点や貯金がない点、諸費用も用意できない点などを考慮して、住宅購入をサポートしてくれた不動産会社が、諸費用ローンも用意している別の銀行を勧めてきました。

その銀行は大手でしたし、取り引きしたことがなく口座も持っていなかったので、審査も厳しいのでは?と不安ではあったのですが、申し込みをしたところ難なく通過することが出来たのです。

この様に、不安材料が多い場合は、不動産会社に協力してもらうことも大切です。

また、迷ってしまった場合は2つの銀行に同時に事前審査の申し込みをしてみるというのもいいかもしれませんね。

こうすることで審査待ちの時間を短縮させることが出来ますし、どちらかに合格できるなら、不合格通知を受ける際の精神的苦痛も和らげることが出来るかもしれません。

ただし、不安だからと言って多くの金融機関に1度に申し込みをしてしまうというのは危険です。

1度に申し込むのは3行までと決めておきましょう。住宅ローンの申し込みをするとその事実は個人信用情報に記載されてしまうからです。

いくつかの銀行に申し込んだ事実が記載されていても、特に審査に影響を及ぼすことはありませんが、一度に3行以上に申し込みをしてしまうと、「通過しにくい方かも」「何か問題がある人かも?」と銀行に疑われてしまいます。

場合によってはそれが原因で住宅ローン審査に通過出来なくなってしまうということも考えられます。

どんなに不安でも、やみくもに申し込む銀行を増やすのはやめましょう。

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貯金なし・頭金なしで住宅ローンを組む場合の注意点

住宅ローン審査に通過することができ、無事住宅購入が可能となっても、喜んでばかりはいられません。

貯金なし・頭金なしでローンを組むことは、その後の生活にも大きく影響してくるからです。大変なのはここからなのです。

貯金を全くしない状態で住宅ローンを組む場合は、以下の様な問題点があることを理解し、今後のことをしっかりと考えておくことが大切です。

諸費用をどうするか考える

住宅ローンを組む際、住宅購入資金とは別に以下の様な様々な諸費用がかかってきます。
・融資事務手数料
住宅ローンを組む際、金融機関に対し融資事務手数料を支払わなければなりません。

金額は金融機関によって違い、3~5万円程度としているところもあれば、融資額の2.16%程度と定めている場合もあります。

融資額の2.16%だった場合一見少なそうに感じられるかもしれませんが、3,000万円の融資額だった場合、その2.16%は648,000円です。馬鹿にできない金額ですね。

・収入印紙代
金銭消費貸借契約書には、以下のように借り入れ額に応じて必要な印紙を貼付しなければなりません。

借入額 印紙代
10万円以下 200円
50万円以下 400円
100万円以下 1,000円
500万円以下 2,000円
1,000万円以下 10,000円
5,000万円以下 20,000円
1億円以下 60,000円
5億円以下 100,000円

 
この収入印紙代を支払うのも、申し込み本人です。

・不動産の登記費用
不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記などを行う際に費用がかかってしまいます。また、司法書士への報酬も必要になります。相場は10万円程度でしょう。

自分で登記手続きを行う場合は報酬は不要ですが、専門的な手続きになるため、一人で滞りなく行うのは大変かもしれません。

・保証料
保証料も金融機関によって違い、3万円~5万円程度の金融機関もあれば、1,000万円の借り入れに対して20万円程度かかる場合もあります。

1,000万円に対して20万もかかってしまうと、3,000万円の借り入れに対しては60万円にもなってしまいますね。

ただし、フラット35の場合は住宅金融支援機構が保証を行うため、保証料を支払う必要はありません。

・不動産仲介手数料
住宅購入のサポートをしてくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。金額は不動産会社によって様々です。

上限は以下のように宅地建物取引業法で決められています。

200万円以下 取引額の5%以内
200万円超4000万円以下 取引額の4%以内
400万円超 取引額の3%以内

 
ただしこれはあくまでも上限ですので、もっと安い場合もありますし、無料の場合もあります。

借り入れ額や、選ぶ金融機関、不動産会社によって違いは出てきますが、これらの諸費用を合計すると、安くても60万円程度、高い場合だと100万円~200万円にもなってしまいます。

預貯金があればこの費用を現金で支払ったのち、購入資金だけを住宅ローンとして組むことが出来るのですが、預貯金ゼロではこのような諸費用を支払うことも出来ませんね。

この場合、諸費用も含めて住宅ローンを組むことが出来る金融機関に申し込みをすると安心です。

諸費用も含めて住宅ローンを組める銀行

以下の様なネット銀行だと、諸費用も含めて住宅ローンを組むことが出来ます。

・じぶん銀行
事務手数料や登記費用、火災保険の保険料等を借り入れ金額に含めて申し込むことが出来ます。

・住信SBIネット銀行
事務手数料や収入印紙代、登記費用、火災保険料なども併せて住宅ローンとして借り入れ可能です。

・楽天銀行
登記費用や融資事務手数料、火災保険料、印紙代、不動産仲介手数料なども含めることが出来ますが、融資金額の上限は担保評価に基づき決定されます。

・イオン銀行
売買契約金額や工事請負契約金額の105%まで融資可能です。住宅購入代金の他に不動産の仲介手数料や登記費用などとして利用することが出来ます。

また、それでも足りない場合は住宅ローン利用者限定の「イオンアシストプラン」というフリーローンも用意されています。

ただし、諸費用も含めて住宅ローンを組める銀行はあまり多くはありませんし、そのような待遇をしてくれる銀行の審査に絶対合格できるとは限りませんね。

また、諸費用も住宅ローンに組み込めるとしても、物件の評価額によっては借り入れ金額が希望よりも少なくなってしまうことも考えられます。

諸費用を住宅ローンに組み込めない場合は、預貯金がないと必要なお金を準備できないためローンを組めなくなってしまいますね。

こんな時は、住宅ローンとは別の諸費用ローンを組むことになってしまいます。

しかし、諸費用ローンには多くのデメリットがあるので、注意が必要です。

諸費用ローンのデメリット

①諸費用ローンを組める銀行が少ない
諸費用ローンを組むためには、諸費用ローンを用意している銀行に申し込みをしなければなりませんね。しかし、全ての銀行で諸費用ローンを用意しているわけではありません。
そのため、申し込む銀行の選択肢が狭められてしまいます。

②金利が高い
諸費用ローンは住宅ローンに比べると高金利のものが多くなっています。

3~5%程度が相場でしょう。

実際、私たちも住宅ローンとは別に諸費用ローンを組んだのですが、金利は4%でした。その後変動はするものの、常に3~4%程度の金利を行き来しています。

カードローンなどの金利に比べると低いかもしれませんが、1%前後の住宅ローンの金利に比べるととても高いことがわかりますね。

③期間を長く設定できるため利息が増える
諸費用ローンの借り入れ額は100万円前後の場合が多いと思いますが、期間は住宅ローンの借り入れ期間内であれば自由に設定することができるものがほとんどです。

例えば、住宅ローンの期間を35年にした場合、100万円の諸費用ローンも35年に設定することができるのです。

そのため、月々の支払い負担を抑えることが出来ます。

この点はメリットととらえることもできるのですが、実際、100万円を35年かけて支払うと、月々の支払いは4,000円~5,000円程度で抑えることが出来る反面、総支払額は180万円ほどにもなってしまうのです。

つまり、払っても払っても全く元金が減らず、完済できないという状況に陥ってしまいます。

筆者夫婦も途中で繰り上げ返済をするつもりで100万円を35年で組んでしまいましたが、その後妊娠と出産を繰り返したことで貯金を増やすことが出来ず、いまだに諸費用ローンの支払いを継続しています。

しかし、利息の支払いばかりで元金は全く減らず、ローンを組んでから10年以上経過しても半分以上残っているというのが現状です。

ローンを組む当初はその他にも引っ越し費用、家具購入費用なども必要になるため、目先のことにとらわれて、少しでも月々の支払いを抑えられれば、と考えがちですが、少ない金額を長期で借り入れするのはあまりお勧めできません。

諸費用以外にかかるお金をどうするか考える

住宅ローンの審査に通過でき、諸費用についても住宅ローンに組み込んだり、諸費用ローン等を組むことが出来た場合、そこで安心してしまいそうですが、まだ終わりではありません。

この後にも以下の様な様々なお金が必要になってくるため、その費用をどうするか考えなければなりません。

・引っ越し費用
家を購入すると、当然引っ越しをすることになりますね。引っ越し費用は、依頼する引っ越し会社や時期、引っ越し先までの距離、荷物の量、エレベーターの有り無しなどによっても違ってきますが、10万円弱くらいは用意しておいた方が安心でしょう。

・家具購入費用
せっかく家を買ったのだから、家具も家に合わせてコーディネートしたくなりますね。

もちろん、家具は今まで使っていたものをそのまま使用するという方も多いかもしれませんが、カーテンや絨毯などはサイズが合わなかったりするものです。

そのため、全て購入しなくても、購入する必要のあるものも出てくるでしょう。

・固定資産税
固定資産税とは、基本的には1月1日に家を所有している方が支払うべき税になるのですが、1月1日以降に家を購入したとしても、売買の際に売り主から残りの固定資産税を支払うよう依頼されることがあります。

そして、翌年からは毎年固定資産税を支払わなければなりません。

新築か中古か、一戸建てかマンションかなど、購入する住宅によっても税金の額は違ってきますが、高い場合だと年間15万円以上かかることもあります。

・駐車場料金
一戸建てで、駐車するスペースがある場合はかかりませんが、マンションの場合や、駐車スペースがない場合は駐車場を借りる必要がありますね。この場合、駐車場の使用料金が発生してしまいます。

・駐輪場料金(マンションの場合)
マンションによっては、自転車を保管するための駐輪場使用料金が必要になる場合もあります。

・管理費(マンションの場合)
一戸建てではかかりませんが、マンションの場合管理費が必要になります。住宅ローンとは別で毎月支払わなければなりません。

・修繕積立金(マンションの場合)
マンションの場合、強制的に修繕積立金を毎月支払わなければなりません。

この様に、実際にローンの支払いが開始する前から様々なお金が必要になります。

また、いざ返済が開始されても、住宅ローンの返済額は今までの家賃より少なめに抑えたから大丈夫と思っていても、管理費と修繕積立金、駐車場、駐輪場の支払いを合わせると、今までの家賃よりも高くついてしまうこともあります。

一戸建ての場合は管理費や修繕積立金などはかかりませんが、マンションのように管理してもらうことはできないので、いきなり修繕が必要になっても支払えるよう貯蓄しておくことも大切です。

また、マンションの場合でも修繕積立金で修繕されるのは共用部分だけになってしまうので、ボイラーや暖房、換気扇などは定期的に自分で買い替えていかなければなりません。ボイラー1つ取っても、30万円~40万円程かかってしまうので、日ごろからある程度の貯蓄は必要ですね。

さらに今までよりも広い家へ引っ越す場合は、当然光熱費も上がってしまいます。雪が降る地方では、業者にお金を支払って除雪をお願いすることもあるため、除雪費用も考えておいた方がいいでしょう。

この様に、住宅を購入する際は住宅ローン以外の部分でも様々な費用が発生するため、預貯金ゼロで住宅購入に踏み切るのは、実際はとても大変なことなのです。

住宅ローンを組んだ後の生活費を考える

預貯金ゼロで住宅ローンを組んでしまうと、諸費用はローンで賄えたとしても、その他の引っ越し費用や家具にかかる費用はその後のお給料で用意していかなければなりませんね。

すると、毎月必要な生活費を削っていかなければならなくなってしまいます。

せっかく家を購入して喜びに満ちていても、その後は生活をぎりぎりまで切り詰めなければならないというのはどうなのでしょう?

また、もしそこで夫が病気で倒れるようなことがあれば大変です。生活費も切り詰めている状態で収入そのものがなくなってしまうと、いきなり返済不能となってしまいますね。

家を購入したり建てたりする場合、親族からお祝いをいただけることもあります。そのお祝いである程度の費用を賄える事もあるのですが、「お祝いくれる?」「いくらくれる?」とは聞けないので、あまり期待せず、どれくらい生活費を切り詰めるべきか、それは可能なのか、引っ越し費用なども計算した上で、きちんと考えておくようにしましょう。

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貯金なしで住宅ローン 後悔しないためには

住宅ローンを組んでから、「あれも必要、これも必要」「お金が足りない」「こんなことなら家の購入をもっと先延ばしにするんだった」「貯金しておけば良かった」などと後悔はしたくないですね。

出来れば、新しい家での生活を楽しみたいものです。

そこで、貯金なしで住宅ローンを組んでも後悔しないため、最低限見直しておくべきことをお話ししておきます。

諸費用を抑えられないか検討

申し込む金融機関や希望するローンの種類、仲介を依頼する不動産会社などによって、必要な諸費用金額は変わってきます。

例えば、融資手数料も3~5万円程度の銀行もあれば、借り入れ額の2.16%必要になってしまう金融機関もありますね。

保証料も金融機関によって違いがありますし、フラット35であれば保証料そのものが不要になります。

仲介手数料も、高額な支払いを要求する不動産もあれば、無料としてくれる良心的な不動産もあります。

また、登記費用も自分で行うと、司法書士への報酬を節約できますね。

事務手数料や保証料はなるべく安い金融機関を選び、仲介手数料のかからない不動産を探すなど、諸費用をもっと節約できないか検討してみましょう。

上手に組み合わせて選択していくと、諸費用をとても安く抑えられるかもしれません。諸費用が安く済むと、高金利の諸費用ローンでも、利息による負担を減らすことが出来ますね。

ライフプランを立てる

貯金なし、頭金なしで住宅を購入する方は、たいてい「思いつき」や「欲しい物件をみつけてしまったから」などの、行き当たりばったりな方が多いように感じます。

しかし、その瞬間の思い付きなどで購入を決めてしまうと、後悔してしまうこともありますね。

例えば、今後子どもが何人になるかを予想して部屋数を考えたり、親との同居を考えバリアフリーの物件を探したり、ペットを飼うことを予定してペット可のマンションにするなど、今後のライフプランをシッカリ見定めてから家を購入した方が、将来的にも住みやすい家となってくれるでしょう。

また、子供が成長した時の食費や教育費が増えること、スマートフォンを持つことによる通信費等がかさんでいくことなど、住宅ローンを組んだ後の将来的な出費についても考えておくと安心です。

私も主人の思い付きで3LDKのマンションを購入してしまいましたが、その後子供が3人になり部屋数は全く足りない状態です。

この様に、購入してから後悔することのないよう、購入前にある程度の今後のライフプランを立てておくことをお勧めします。

可能であれば少しでも貯蓄してから住宅ローンに申し込む

フラット35の場合は、頭金があるかないかによって金利に差をつけています。当然頭金を用意したほうが金利が低くなるため、総支払い額にも差が出てきてしまいますね。

フラット35ではなくても、頭金があると金利を優遇してくれるという銀行もあります。

やはりせっかく家を購入するなら、計画的にお金を貯めて、低金利でローンを組み、少しでも得をしたいものです。

しかし、だからと言って慌てて貯蓄して、貯蓄したお金を全額頭金につぎ込むというのも危険です。

もちろん、貯蓄なし、頭金なしで住宅ローンを組むよりはだいぶ安全ではありますが、先ほどもお話ししたように、諸費用や諸費用以外の費用、さらに今後の生活費としてのお金も用意しておくことが大切です。

例えば、夫が急な病気やけがで入院してしまう、共働きだったのに妻が妊娠・出産で休職することになる、突然の冠婚葬祭など、思いがけないことが起こることも十分考えられます。

貯蓄ゼロで住宅ローンを組んでしまった私が言っても説得力がないかもしれませんが、貯蓄はあればあるほど安心ですね。

少なくとも引っ越し費用や家具購入代金、固定資産税などだけでも支払えるようお金を用意しておいた方が、気持ちに余裕を持たせることが出来るでしょう。

可能であれば、住宅購入を少し先延ばしにして、ある程度お金を貯めることが出来てから、半分を貯蓄としてそのまま残し、半分を頭金として活用することをお勧めします。

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貯金・頭金ナシの住宅ローンまとめ

人生というのは計画通りいくものではありませんね。むしろ計画通りいかない事の方が多いかもしれませんし、無計画の方が案外うまくいくこともあるものです。

だからといって、無計画に家を購入することをお勧めすることは絶対にできませんが、無計画の購入は全てが間違いとも言い切れないと思います。

実際に貯金なし頭金なしでマンションを購入し、私自身後悔はありませんし、住宅ローンがあることが主人の働く意欲につながっている部分もあると思います。

家は狭いけれど、家族の人数に合わせた広い家よりも、部屋数が少ないくらいの方が光熱費も抑えられますし、それぞれが部屋にこもることなく常にリビングに家族がいるという状態を作れます。

また、20代で35年ローンを組んでいるので、65歳前には完済出来る予定です。早い段階でローンの負担から逃れられるのもありがたいと感じる部分もあります。

どんなことにもメリット・デメリットはつきものです。

例えば、貯蓄してから家を購入する場合でも、貯蓄している間に年齢が上がり、住宅ローンを組める期間が短くなってしまうことも考えられますし、欲しい家が売れてしまってガッカリすることもあるかもしれません。

貯蓄をするからいいことづくしというわけではないのです。

住宅ローンの審査そのものはそれほど恐れるものではないと思います。

ブラックリスト入りしている、収入が安定していない、若すぎるもしくは高齢すぎるなど、大きな問題点がなければ、金融機関を上手に選ぶことで住宅ローンを組むことは可能でしょう。

今は特に、私が住宅ローンを組んだ当初よりも頭金なしでローンが組みやすい時代になっているはずです。

ですから大事なのは、後悔をしないために、貯金なしで購入するにしても、貯蓄できるまで購入を待つにしても、両方のデメリットも理解したうえでどうするべきかしっかり考えることです。

また、いくら無計画で貯蓄なしで購入するとしても、何千万円もする立地条件がいい新築一戸建てにするなど、無謀な買い物は避けましょう。

今回私たちが後悔しない結果となったのは、中古1千万円という身の丈に合ったマンションを購入したからだと思います。

自分の収入に合わせて、素敵な物件を見つけられるといいですね。

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